CELEX:32025D1270: Decizia (UE) 2025/1270 a Comisiei din 25 noiembrie 2024 privind măsurile SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) Presupus ajutor ilegal în favoarea Tartu Agro AS pus în aplicare de Estonia [notificată cu numărul C(2024) 8047]

(1)

Printr-o plângere transmisă Comisiei la 24 iulie 2014, Comisia a fost informată că Ministerul Afacerilor Rurale (anterior Ministerul Agriculturii din Estonia, în prezent Ministerul Afacerilor Regionale și Agriculturii) („ministerul”) ar fi pus în aplicare un ajutor de stat ilegal în favoarea Tartu Agro AS. Plângerea a fost înregistrată de Comisie la 28 iulie 2014.

(2)

Potrivit reclamantului, ministerul a acordat un ajutor de stat ilegal în favoarea Tartu Agro AS prin darea în arendă a unui teren agricol în comitatul Tartu la prețuri sub nivelul prețurilor pieței, de la începutul contractului de arendare, în anul 2000.

(3)

Comisia a transmis plângerea autorităților estone la 14 august 2014 și le-a invitat să prezinte informații și să facă observații cu privire la acuzațiile formulate de reclamant. Autoritățile estone au răspuns la 3 octombrie 2014.

(4)

Prin scrisoarea datată 27 februarie 2017, Comisia a informat Estonia că a decis să inițieze procedura prevăzută la articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene („TFUE”) („procedura de investigare”) în cazul menționat anterior.

(5)

Decizia Comisiei de a iniția procedura de investigație a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (2) („decizia de inițiere a procedurii”) (3), iar Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile în termen de o lună de la data publicării deciziei de inițiere a procedurii.

(6)

Autoritățile estone au prezentat observații la 21 aprilie 2017.

(7)

Comisia a primit, de asemenea, două serii de observații de la părțile interesate. Aceste observații au fost transmise autorităților estone la 10 mai 2017 și la 12 mai 2017. Autoritățile estone au trimis observații la 28 iunie 2018.

(8)

La 11 iunie 2017, reclamantul a prezentat observații suplimentare cuprinzând cinci anexe. Întrucât trei dintre aceste anexe nu au putut fi deschise, reclamantul le-a retransmis la 19 iunie 2017. Aceste observații au fost transmise autorităților estone la 3 iulie 2017. Autoritățile estone au prezentat observații la 21 iulie 2017.

(9)

Tartu Agro AS a contactat Comisia printr-o scrisoare din 30 august 2017. Comisia i-a răspuns printr-o scrisoare din 11 septembrie 2017.

(10)

Reclamantul a contactat Comisia printr-o scrisoare la 9 ianuarie 2018, 30 ianuarie 2019 și 14 iulie 2019. Comisia a răspuns printr-o scrisoare la 7 februarie 2018, 1 martie 2019 și, respectiv, 17 iulie 2019.

(11)

La 7 februarie 2019 s-a organizat o teleconferință cu autoritățile estone.

(12)

La 15 februarie 2019, Comisia a trimis o solicitare de informații suplimentare autorităților estone, la care acestea au răspuns prin scrisoarea din 17 aprilie 2019.

(13)

La 24 ianuarie 2020, Comisia a adoptat prima sa decizie finală, prin care a constatat că ajutorul de stat constând în arendarea unor terenuri agricole în schimbul unei arende situate sub prețul pieței a fost acordat ilegal de Estonia în favoarea Tartu Agro AS, cu încălcarea articolului 108 alineatul (3) din TFUE („decizia inițială”) (4).

(14)

Comisia a concluzionat că, pe lângă arenda plătită efectiv de Tartu Agro AS, 50 % din investițiile în sistemul de îmbunătățiri funciare și 100 % din impozitele anuale pe teren ar fi trebuit să fie considerate ca făcând parte din plățile arendei. Comisia a utilizat o estimare a prețului pieței reprezentând media unui interval de prețuri estimat de un raport de evaluare al unui expert extern (raportul Uus Maa) și prin intermediul datelor Statistics Estonia (Oficiul de Statistică al Estoniei), în funcție de perioadă.

(15)

Decizia inițială a concluzionat că Estonia ar trebui să pună capăt măsurii și să recupereze ajutorul ilegal acordat de la Tartu Agro AS, cu excepția cazului în care ajutorul a fost acordat unui proiect specific care, la momentul acordării, îndeplinea toate condițiile regulamentelor de exceptare pe categorii, a regulamentului de minimis sau a unei scheme de ajutoare aprobată de Comisie (considerentul 17 din decizia inițială). Autoritățile estone au pus în aplicare decizia inițială. În special, ajutorul ilegal a fost recuperat și, la 29 decembrie 2020, autoritățile estone au majorat cuantumul arendei în conformitate cu metodologia prevăzută în decizia inițială, aplicând-o retroactiv de la 1 ianuarie 2020.

(16)

La 13 iulie 2021, Tribunalul a anulat decizia inițială în ansamblu (5) („hotărârea Tribunalului”).

(17)

La 29 septembrie 2022, autoritățile estone au trimis Comisiei o scrisoare privind hotărârea Tribunalului. Comisia a răspuns autorităților estone la 7 octombrie 2022.

(18)

La 13 octombrie 2022, autoritățile estone au trimis răspunsul lor la scrisoarea Comisiei din 7 octombrie 2022 printr-o scrisoare datată 12 octombrie 2022. Comisia a răspuns autorităților estone la 16 noiembrie 2022.

(19)

La 22 noiembrie 2022, Tartu Agro AS a trimis o scrisoare Comisiei prin care și-a exprimat punctul de vedere cu privire la hotărârea Tribunalului și la metoda de cuantificare a avantajului. La 14 decembrie 2022, Comisia a răspuns societății Tartu Agro AS și a transmis scrisoarea respectivă autorităților estone, solicitând observații din partea acestora. În plus, la 22 decembrie 2022, Comisia a solicitat autorităților estone informații suplimentare. Autoritățile estone și-au prezentat observațiile la 6 februarie 2023 printr-o scrisoare datată 3 februarie 2023. La 17 aprilie 2023, Tartu Agro AS a trimis o scrisoare Comisiei, prin care și-a exprimat punctul de vedere și a prezentat observații cu privire la comunicarea autorităților estone din 6 februarie 2023.

(20)

La 5 iunie 2023, serviciile Comisiei au solicitat autorităților estone să confirme că scrisoarea lor din 6 februarie 2023 nu conține informații confidențiale. La 13 iunie 2023, autoritățile estone au răspuns Comisiei, confirmând că comunicarea respectivă nu conține informații confidențiale.

(21)

La 26 iunie 2023, serviciile Comisiei au transmis societății Tartu Agro AS scrisoarea autorităților estone din 6 februarie 2023. La 25 iulie 2023, Tartu Agro AS a răspuns la scrisoarea Comisiei la 26 iunie 2023 și a solicitat o reuniune cu autoritățile Comisiei.

(22)

La 27 septembrie 2023 s-a organizat o conferință telefonică între serviciile Comisiei și Tartu Agro AS.

(23)

La 3 octombrie 2023, Tartu Agro AS a transmis în scris prezentarea pe care a făcut-o oral în cadrul conferinței telefonice din 27 septembrie 2023.

(24)

La 24 octombrie 2023, Tartu Agro AS a transmis Comisiei, printr-o scrisoare, observații cu documente justificative.

(25)

La 16 mai 2024, Tribunalul Administrativ din Tallinn a respins acțiunea Tartu Agro AS privind rambursarea ajutorului ilegal recuperat în cauza 3-20-620.

(26)

Estonia a renunțat, în mod excepțional, la drepturile care decurg din articolul 342 din TFUE, coroborat cu articolul 3 din Regulamentul nr. 1 al Consiliului (6), și și-a exprimat acordul privind adoptarea și comunicarea prezentei decizii în limba engleză („decizia”).

(27)

Beneficiarul este Tartu Agro AS, în prezent o societate privată cu răspundere limitată care își desfășoară activitatea în sectorul agriculturii primare și al silviculturii. Aceasta produce, printre altele, lapte, carne și cereale (7).

(28)

Măsurile acordate de Estonia în favoarea Tartu Agro AS („măsurile”) constau în:

(29)

Comisia consideră că domeniul de aplicare al deciziei de inițiere a procedurii și, prin urmare, al prezentei decizii acoperă măsurile negociate și puse în aplicare de părțile contractului de arendare (și anume Estonia și Tartu Agro AS). Modificarea unilaterală și retroactivă efectuată la 29 decembrie 2020 de Estonia în vederea punerii în aplicare a deciziei inițiale a modificat în mod substanțial contractul de arendare. Prin urmare, această modificare de fond nu intră în domeniul de aplicare al prezentei decizii. Orice eventuale avantaje suplimentare acordate Tartu Agro începând cu 1 ianuarie 2020 ar trebui, prin urmare, să fie examinate separat, deoarece astfel de avantaje, dacă există, s-ar califica drept „ajutor nou” în sensul articolului 1 litera (c) din Regulamentul (UE) 2015/1589 al Consiliului (8).

(30)

Tartu Agro AS, denumită inițial „Tartu State Farm” („Ferma de Stat Tartu”) este succesoarea unei ferme de stat înființată printr-o decizie a Consiliului Suprem al Estoniei din 1992 (9) în scopul cultivării semințelor și al efectuării de cercetări legate de creșterea animalelor.

(31)

În 1997, Ferma de Stat Tartu a fost transformată în societatea cu răspundere limitată Tartu Agro AS.

(32)

La 16 noiembrie 2000, ministerul a dat în arendă către Tartu Agro AS pentru 25 de ani parcele de teren agricol care totalizează 3 089,17 ha situate în municipalitatea Tähtvere.

(33)

În august 2001, statul a decis să își vândă acțiunile deținute în cadrul Tartu Agro AS. Acțiunile au fost vândute la 2 octombrie 2001 către OÜ Tartland, o societate privată. În 2002, OÜ Tartland a fuzionat cu Tartu Agro AS.

(34)

La 1 mai 2004, normele privind ajutoarele de stat au devenit obligatorii pentru Republica Estonia („Estonia”), la data aderării Estoniei la Uniunea Europeană. Măsurile nu au fost comunicate Comisiei în termen de patru luni de la data aderării (a se vedea considerentul 469).

(35)

Contractul de arendare inițial, inclusiv condițiile referitoare la plata arendei, a fost renegociat de mai multe ori începând cu 1 mai 2004 (a se vedea considerentele 75-82).

(36)

În decizia sa de inițiere a procedurii, Comisia a concluzionat că nu poate exclude posibilitatea ca măsurile supuse evaluării să implice un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE. Mai precis, Comisia și-a exprimat îndoiala cu privire la posibilitatea ca arenda plătită de Tartu Agro AS în temeiul contractului de arendare care a fost încheiat pentru o perioadă de 25 de ani începând cu 16 noiembrie 2000 să fi fost mai mică decât prețul pieței, creând astfel un avantaj economic pentru Tartu Agro AS.

(37)

Comisia a reamintit că, pentru a se stabili dacă tranzacția economică desfășurată de un organism de stat îi conferă un avantaj în raport cu concurența, trebuie să se evalueze dacă tranzacția a fost efectuată în conformitate cu condițiile normale de piață. În plus, trebuie să se evalueze dacă părțile au acționat în fapt în conformitate cu un acord încheiat și cu condițiile normale de piață.

(38)

În acest context, dacă închirierea sau arendarea unor active se desfășoară cu respectarea unei proceduri de licitație deschise, transparente, nediscriminatorii și necondiționate, în conformitate cu principiile privind achizițiile publice (10), se poate presupune în general că tranzacția respectivă este conformă cu condițiile de piață, presupunând că părțile acordului acționează astfel cum s-a convenit. În decizia de inițiere a procedurii, Comisia nu a putut concluziona că procedura de licitație a fost transparentă, nediscriminatorie sau necondiționată (a se vedea considerentul 58 din decizia de inițiere a procedurii).

(39)

În plus, raportul independent Uus Maa prezentat de autoritățile estone părea să indice că suma plătită ca arendă de Tartu Agro AS se situa sub prețurile pieței. Prin urmare, Comisia a concluzionat că nu se poate exclude posibilitatea să fi fost acordat un avantaj în favoarea Tartu Agro AS.

(40)

Avantajul părea a fi selectiv, având în vedere că terenurile date în arendă vizau o singură întreprindere, și anume Tartu Agro AS. Celelalte elemente ale articolului 107 alineatul (1) din TFUE, și anume utilizarea resurselor de stat, denaturarea concurenței și efectul asupra schimburilor comerciale, păreau să fie îndeplinite (considerentele 43-45 și 65-67 din decizia de inițiere a procedurii), în special având în vedere că Tartu Agro AS își desfășoară activitatea în sectorul agriculturii primare, în care activează în mod normal mai multe microîntreprinderi și întreprinderi mici și mijlocii („IMM-uri”), care sunt vulnerabile la denaturarea concurenței și la efectul asupra schimburilor comerciale. În plus, tranzacția de arendare a fost excepțională prin dimensiunea suprafeței date în arendă și durata contractului de arendare.

(41)

Comisia a evaluat, de asemenea, dacă măsurile pot fi declarate compatibile cu piața internă. Întrucât ajutorul de stat sub forma unor cuantumuri ale arendei nejustificat de mici constituie ajutor de exploatare, prin reducerea costurilor normale de exploatare ale beneficiarului, ajutorul de exploatare a fost considerat, la prima vedere, incompatibil cu piața internă, în special în temeiul articolului 107 alineatul (3) litera (c) din TFUE (11).

(42)

Decizia de a încheia contractul de arendare inițial cu Tartu Agro AS s-a bazat pe o procedură de licitație restrânsă. Autoritățile estone nu au furnizat niciun document justificativ care să demonstreze motivul pentru care contractul de arendare inițial a fost încheiat pentru o perioadă excepțional de lungă și pentru o suprafață extinsă.

(43)

Prima etapă a procedurii de selecție a fost anunțarea oficială a licitației. Licitația a fost publicată în Jurnalul de anunțuri oficiale la 6 iulie 2000, la cererea ministerului („anunțul oficial privind licitația”). Una dintre condițiile din anunțul oficial privind licitația era continuarea activității de producție agricolă a Tartu Agro AS („condiția de continuare a activității de producție agricolă a Tartu Agro AS”). Termenul limită pentru depunerea ofertelor a fost 26 iulie 2000.

(44)

Anunțul oficial era formulat astfel: „Ministerul Agriculturii anunță o procedură de licitație cu negociere prealabilă (licitație selectivă) pentru darea în arendă a unor unități funciare deținute de stat, cu o suprafață totală de 3 089,17 hectare, situate în municipalitatea Tähtvere din comitatul Tartu. În ceea ce privește utilizarea terenului, acesta este desemnat drept teren utilizat în scop lucrativ, iar o condiție pentru arendarea terenului este ca Tartu Agro AS să continue producția agricolă”.

(45)

Anunțul oficial privind licitația prevedea că participanții trebuie să depună: (i) o cerere; (ii) o chitanță de plată a taxei de participare de 1 000 de coroane estoniene („EEK”) [63,91 EUR (12)]; (iii) o ofertă privind cuantumul arendei și (iv) un plan de afaceri („criteriile de selecție”).

(46)

Astfel cum s-a menționat mai sus (considerentul 43), anunțul oficial privind licitația prevedea condiția ca activitatea de producție agricolă a Tartu Agro AS să fie continuată.

(47)

În urma acestei prime proceduri, pe baza criteriilor de selecție, a fost stabilită o listă scurtă de candidați preselectați. Acești candidați preselectați erau apoi eligibili pentru a negocia condițiile suplimentare care urmau a fi incluse în contractul de arendare („negocierea restrânsă”).

(48)

Au existat două societăți care au depus oferte: Tartu Agro AS și Aiu Põllumajanduse OÜ.

(49)

Decizia cu privire la candidații eligibili pentru negocierea restrânsă a fost luată la 27 iulie 2000. O comisie de evaluare a evaluat ofertele depuse și a întocmit un proces-verbal privind rezultatul evaluării. Conform acestui proces-verbal (13), s-a decis să se demareze negocierile cu Tartu Agro AS și ca cel de al doilea ofertant, Aiu Põllumajanduse OÜ, să fie exclus din negocieri.

(50)

Conform procesului-verbal al comisiei de evaluare, Tartu Agro AS a prezentat documentele solicitate în anunțul privind licitația. Oferta pentru cuantumul arendei a fost de […] EEK (*1) aproximativ […] EUR) pe an, respectiv […] EEK/ha ([…] EUR/ha).

(51)

Tartu Agro AS s-a oferit, de asemenea, să plătească impozitul pe teren în valoare de […] EEK (aproximativ […] EUR) și să facă investiții cu până la […] EEK (aproximativ […] EUR) pe an. Tartu Agro AS s-a oferit să încheie contractul de arendare pentru o perioadă de 10 până la 25 de ani.

(52)

Al doilea ofertant, Aiu Põllumajanduse OÜ, a depus și el o cerere. Însă decizia consiliului de administrație al societății de a participa la licitație, precum și cardul de înregistrare ca societate cu răspundere limitată în Registrul comercial central din Estonia, nu erau incluse în cerere. În plus, s-a considerat că planul de afaceri nu îndeplinea anumite cerințe în ceea ce privește analiza și planurile. Oferta privind cuantumul arendei a fost de 200 EEK/ha (aproximativ 12,78 EUR/ha) pe an.

(53)

Din aceste motive, s-a decis excluderea Aiu Põllumajanduse OÜ și începerea negocierilor cu Tartu Agro AS, ofertantul câștigător.

(54)

În perspectiva negocierilor, societatea Tartu Agro AS a fost invitată să prezinte o explicație privind volumul anual de investiții, inclusiv o listă detaliată a investițiilor anuale.

(55)

Contractul de arendare inițial a fost semnat la 16 noiembrie 2000, pentru o perioadă de 25 de ani, între minister și Tartu Agro AS.

(56)

Pe durata de 25 de ani a contractului, parcelele arendate au fost ajustate, iar arenda convenită inițial a fost renegociată și majorată unilateral („tranzacția de arendare”).

(57)

Contractul de arendare inițial pentru un teren de 3 061,93 ha situat în municipalitatea Tähtvere, în comitatul Tartu a fost încheiat pe baza unei proceduri de licitație negociate. Suprafața totală a parcelelor menționată în invitația de participare la licitație (14) pentru arendă era de 3 061,17 hectare („ha”).

(58)

Proprietarul terenului dat în arendă este Estonia.

(59)

Conform contractului de arendare inițial, obiectul arendării este utilizarea terenului pentru producția agricolă ca teren generator de venituri, iar arendașul trebuie să utilizeze terenul cu prudență și, în special, să se asigure că acesta este profitabil în mod durabil.

(60)

S-a convenit ca arenda anuală să fie în total de 10 000 EEK (aproximativ 639 EUR) pe an calendaristic pentru suprafața arendată. Arenda trebuia plătită de două ori pe an. 50 % din cuantumul anual era datorat la 1 iulie, iar 50 % la 1 decembrie. Prima plată în temeiul contractului de arendare inițial trebuia plătită până la 1 decembrie 2000.

(61)

Conform secțiunii privind arenda și impozitele din contractul de arendare inițial, arendașul avea obligația de a plăti toate impozitele legate de obiectul contractului de arendare. În plus, în temeiul celorlalte drepturi și obligații contractuale ale arendașului, părțile au convenit asupra anumitor obligații financiare pentru arendaș, descrise în detaliu în considerentul 68.

(62)

Contractul de arendare inițial nu includea o condiție de indexare sau alte dispoziții care ar fi permis creșteri anuale automate ale cuantumului arendei fără acordul părților, dar existau clauze care prevedeau condițiile în care contractul de arendare inițial putea fi revizuit sau reziliat.

(63)

În primul rând, conform punctului 9.3 din contractul de arendare inițial, contractul de arendare, inclusiv cuantumul arendei, făcea obiectul unei revizuiri o dată pe an (15).

(64)

În al doilea rând, conform punctului 13 din contractul de arendare inițial, în anumite condiții, părțile puteau solicita o modificare a contractului de arendare pentru a restabili relația inițială dintre obligațiile părților.

(65)

De asemenea, contractul de arendare putea fi reziliat în anumite condiții.

(66)

În ceea ce privește cuantumul arendei, punctul 13.5 din contractul de arendare inițial prevede că, dacă acesta depășește veniturile provenite din administrarea obișnuită a terenului arendat în cauză sau dacă se abate cu mai mult de jumătate de la cuantumul rezonabil al arendei (16) corespunzător obligațiilor contractuale ale ambelor părți, se poate solicita o reducere sau o majorare a arendei cu o sumă rezonabilă (17) începând cu momentul plății arendei ulterior depunerii cererii de modificare a cuantumului. Arendașul nu poate solicita o modificare a cuantumului arendei pe baza faptului că s-a modificat valoarea obiectului contractului ca urmare a activității sale economice.

(67)

În plus, contractul de arendare inițial prevede că clauzele sale pot fi modificate numai cu acordul scris al părților, cu excepția cazului în care o modificare decurge din contract sau din legislație.

(68)

Conform contractului de arendare inițial, arendașul trebuia, de asemenea, să plătească costurile de întreținere și de îmbunătățire a terenului („obligații financiare”), inclusiv:

(69)

Conform contractului de arendare inițial, îmbunătățirile aduse de Tartu Agro AS care au fost convenite în prealabil cu arendatorul în scris (prin urmare, altele decât investițiile angajate) vor deveni proprietatea arendatorului, iar arendatorul se angajează să le achiziționeze cel puțin la valoarea lor normală la sfârșitul contractului de arendare (a se vedea considerentul 133).

(70)

În august 2001 (după încheierea contractului de arendare inițial la 16 noiembrie 2000), statul a decis să vândă acțiunile Tartu Agro AS.

(71)

La 2 octombrie 2001, Tartu Agro AS a fost vândută către OÜ Tartland (18) („decizia administrativă de a vinde acțiunile Tartu Agro AS către OÜ Tartland”) pe baza rezultatului unei proceduri de licitație restrânse („privatizarea”).

(72)

Oferta OÜ Tartland a fost selectată deoarece cuprindea un angajament pentru investiții mai mare în comparație cu ofertantul cu cel mai ridicat preț de achiziție oferit.

(73)

În noiembrie 2001 a fost semnat contractul de vânzare a acțiunilor Tartu Agro AS („contractul de vânzare”). Potrivit contractului de vânzare:

(74)

În urma tranzacției cu acțiuni menționate mai sus, la 30 mai 2002, OÜ Tartland a fuzionat cu Tartu Agro AS, Tartu Agro AS fiind entitatea achizitoare, iar OÜ Tartland („societatea-mamă”) a încetat să mai existe („fuziunea”).

(75)

Contractul de arendare inițial a fost modificat de mai multe ori începând din 2004.

(76)

Arenda a fost renegociată și adaptată de trei ori. În plus, Estonia a majorat unilateral cuantumul arendei în 2020 pentru a se conforma deciziei inițiale (a se vedea considerentul 15).

(77)

Mai precis, la 14 ianuarie 2005, arenda a fost majorată la […] EEK ([…] EUR) în total pe an calendaristic. În plus, părțile au convenit că arenda poate fi modificată prin acord sau la cererea uneia dintre părți o dată la doi ani.

(78)

La 21 martie 2007, arenda a fost majorată la […] EEK ([…] EUR) în total pe an calendaristic.

(79)

La 12 mai 2009, cuantumul arendei anuale a fost majorat la un total de […] EEK ([…] EUR) pentru anul 2009. În plus, Tartu Agro AS a fost obligată să plătească impozitul pe teren și să investească cel puțin […] EEK ([…] EUR) pe an calendaristic în sisteme de îmbunătățiri funciare.

(80)

Părțile au convenit că, începând din 2010, arenda va fi modificată pentru a ține seama de plata unică pe suprafață din anul precedent (19) (a se vedea considerentul 136). Părțile au convenit că arenda ar trebui să se ridice la aproximativ o treime din plata unică pe suprafață din anul precedent, din care vor fi deduse obligațiile arendașului de a plăti impozitul pe teren și investițiile în modernizarea sistemelor de îmbunătățiri funciare.

(81)

La 29 decembrie 2020, arenda a fost majorată unilateral de minister, retroactiv de la 1 ianuarie 2020, pentru a se conforma deciziei inițiale, care a constatat faptul că ajutorul de stat a fost acordat în mod ilegal de Estonia în favoarea Tartu Agro AS (a se vedea considerentul 15) (20).

(82)

Ministerul a întemeiat această creștere pe decizia inițială (a se vedea considerentele 13-15). În decizia respectivă, Comisia a considerat că statisticile furnizate de Oficiul de Statistică al Estoniei reprezintă un preț de referință adecvat al pieței. În consecință, începând din 2020, ministerul și-a întemeiat majorările unilaterale ale arendei pe datele publicate de Oficiul de Statistică al Estoniei (a se vedea considerentele 213 și 304, astfel cum s-a solicitat în decizia inițială).

(83)

Deși Tartu Agro AS a plătit arenda majorată unilateral, societatea a afirmat că, în funcție de rezultatul procedurii oficiale de investigare a Comisiei, ar putea solicita ministerului rambursarea diferenței dintre cuantumul contractual și cuantumul bazat pe datele publicate de Oficiul de Statistică al Estoniei. Această majorare unilaterală, deoarece constituie o modificare substanțială a contractului de arendare, nu intră în domeniul de aplicare al deciziei (a se vedea considerentul 29).

(84)

În plus, contractul de arendare a fost modificat de nouă ori prin acorduri între părți, dar aceste modificări s-au limitat la ușoare reduceri ale suprafeței arendate, care nu au modificat cuantumul arendei.

(85)

Tartu Agro AS nu a plătit cuantumul arendei anuale convenit în contractul de arendare. Potrivit autorităților estone, plățile arendei anuale realizate efectiv de Tartu Agro AS pe an în temeiul contractului de arendare până în 2019 (a se vedea considerentul 29) sunt următoarele (a se vedea tabelul 1):

Tabelul 1

Plata arendei anuale realizată efectiv de Tartu Agro AS în perioada 2000-2019

(86)

Părțile au convenit asupra unor modificări minore privind suprafața arendată, iar suprafața arendată a fost revizuită pe durata contractului de arendare astfel cum se arată în tabelul următor (a se vedea tabelul 2).

(87)

În plus, doar o parte din terenurile arendate sunt eligibile pentru sprijin în cadrul politicii agricole comune („PAC”) a UE, astfel cum se arată în tabelul următor (a se vedea tabelul 2).

Tabelul 2

Numărul de hectare care fac obiectul contractului de arendare și suprafața eligibilă pentru sprijinul PAC (ha)

(88)

Arenda anuală plătită efectiv de Tartu Agro AS, transformată în EUR pe hectar de teren arabil pe an, este prezentată în tabelul de mai jos (a se vedea tabelul 3).

(89)

Atunci când arenda anuală plătită efectiv de Tartu Agro AS este transformată în EUR pe hectar:

(90)

În Estonia, proprietarii de terenuri sunt obligați să plătească un impozit pe teren bazat pe valoarea impozabilă a terenului. Cu toate acestea, părțile au convenit în contractul de arendă inițial ca Tartu Agro AS să ia asupra sa obligația de a plăti impozitele pe teren. Potrivit autorităților estone, impozitul pe teren plătit de Tartu Agro AS este următorul pentru anii aferenți contractului de arendare inițial, precum și pentru anii în care arenda a fost renegociată sau ajustată unilateral (a se vedea tabelul 4):

Tabelul 4

Impozitul pe teren plătit de Tartu Agro AS (EUR/an)

(91)

La 6 februarie 2023, autoritățile estone au furnizat informații suplimentare cu privire la angajamentul pentru investiții în valoare de […] EEK ([…] EUR) pe an calendaristic pentru înnoirea sistemelor de îmbunătățiri funciare, care nu erau disponibile la momentul evaluării deciziei inițiale.

(92)

Autoritățile estone au explicat că înnoirea sistemelor de îmbunătățiri funciare pe terenurile de stat care fac obiectul contractului de arendare este organizată prin intermediul a două asociații de îmbunătățiri funciare (21).

(93)

Conform Legii privind îmbunătățirile funciare (Maaparandusseadus), o asociație de îmbunătățiri funciare este o persoană juridică de drept privat. Membrii săi sunt proprietarii sistemelor de îmbunătățiri funciare și alte părți care beneficiază de pe urma activităților.

(94)

În ceea ce privește cazul de față, Estonia și Tartu Agro AS sunt membre ale celor două asociații de îmbunătățiri funciare. Fiecare asociație are aproximativ 200 de membri. Estonia este principalul proprietar al terenului pe care aceste două asociații sunt responsabile să îl întrețină.

(95)

În plus, autoritățile estone au explicat că, în general, asociațiile de îmbunătățiri funciare colectează de la membri finanțarea necesară pentru investițiile lor. Totuși, în ceea ce privește terenul care face obiectul contractului de arendare, cea mai mare parte a investițiilor nu a fost finanțată de membrii asociațiilor, ci prin sprijin extern acordat asociațiilor de îmbunătățiri funciare.

(96)

Autoritățile estone au explicat că, în perioada 2004-2019, asociațiile de îmbunătățiri funciare au obținut un sprijin total de 2 102 953,38 EUR pentru a investi în sisteme de îmbunătățiri funciare din Fondul european de orientare și garantare agricolă (22) („FEOGA”) și din Fondul european agricol pentru dezvoltare rurală („FEADR”) (împreună, „fondurile PAC”). Din acest total, suma de 1 410 024 EUR a fost utilizată pentru investiții în sisteme de îmbunătățiri funciare pe terenurile care fac obiectul contractului de arendare.

(97)

Pe lângă sprijinul din fondurile PAC, investițiile au fost finanțate și de membrii asociațiilor.

(98)

De comun acord cu autoritățile estone, în perioada 2004-2019, Tartu Agro AS a finanțat și suportat în total […] EUR în ceea ce privește terenul care face obiectul contractului de arendare.

(99)

Autoritățile estone au explicat că investițiile finanțate și realizate de Tartu Agro AS în perioada 2004-2019 au fost următoarele (a se vedea tabelul 5):

Tabelul 5

Angajamentul pentru investiții finanțat efectiv de Tartu Agro AS

(100)

În cazul de față, datele privind cuantumurile arendei pentru terenuri constau în date statistice provenite de la:

(101)

De asemenea, întrucât arendările de terenuri depind de sprijinul pentru plata unică pe suprafață, evoluția acestui sprijin este relevantă pentru evaluare.

(102)

În plus, au fost puse la dispoziția Comisiei trei rapoarte de evaluare ale unor experți externi (secțiunile 2.5.8.3-2.5.8.5), și anume:

(103)

Totuși, la 6 februarie 2023, autoritățile estone au retras în mod explicit prezentarea raportului Pindi Kinnisvara, adică raportul expertului extern menționat în considerentul 116, din motivele explicate în considerentul 212. În cursul procedurii de investigație, înainte de decizia inițială, autoritățile estone au prezentat raportul Uus Maa deoarece serviciile Comisiei informaseră autoritățile estone că Pindi Kinnisvara nu poate fi considerat un raport independent, întrucât a fost comandat de arendaș.

(104)

Deși autoritățile estone au retras prezentarea raportului Pindi Kinnisvara, Tartu Agro AS își întemeiază afirmațiile pe raportul respectiv, prin urmare acesta face încă parte din dosarul administrativ.

(105)

Raportul Uus Maa și raportul Domus furnizează estimări ale arendei pentru anumite perioade. Aceste rapoarte și-au bazat estimările privind arenda de piață pe o evaluare detaliată a parcelelor arendate. În schimb, raportul Pindi Kinnisvara nu includea nicio analiză a nivelului parcelelor și nu furniza o estimare a cuantumului de piață pentru anumite perioade. În plus, rapoartele experților externi diferă considerabil între ele în ceea ce privește modul în care iau în considerare obligațiile financiare menționate în considerentele 61 și 68.

(106)

La 17 aprilie 2019 și la 6 februarie 2023, autoritățile estone au transmis date statistice obținute de la Oficiul de Statistică al Estoniei („Oficiul de Statistică”) cu privire la prețurile pieței în materie de arendă pentru terenurile agricole. Aceste date sunt disponibile într-o bază de date publică într-un tabel intitulat PM59 (23).

(107)

Datele publicate privind arendele pe ani, comitate și tipuri de teren agricol sunt următoarele (a se vedea tabelul 6 și tabelul 7):

Tabelul 6

Arendele în funcție de an (Estonia) și tipul de teren agricol (EUR/ha)

Tabelul 7

Arendele în funcție de an (comitatul Tartu) și tipul de teren agricol (EUR/ha)

(108)

Printr-o scrisoare datată 3 februarie 2023, autoritățile estone au observat faptul că Oficiul de Statistică a publicat date privind arendele pentru terenuri agricole începând din 2009. Sursa datelor, metodele de colectare a datelor și statisticile publicate au fost diferite de la un an la altul. Informațiile privind terenurile arabile și pajiștile permanente pe comitate au fost publicate pentru anii 2013-2018.

(109)

În special, autoritățile estone au explicat că, până în 2020, datele includeau și terenurile date în arendă gratuit și tranzacțiile între părți afiliate, care nu reflectă neapărat prețul pieței în conformitate cu practica standard (a se vedea considerentele 213 și 304).

(110)

La 6 februarie 2023, autoritățile estone au prezentat date, de care Comisia nu a dispus în cursul procedurii de investigație înainte de decizia inițială, cu privire la tranzacțiile de arendare a terenurilor agricole realizate de Comisia funciară.

(111)

Comisia funciară este o autoritate publică din Estonia care organizează evaluarea terenurilor, controlează, vinde terenuri aflate în proprietatea statului și dă în arendă suprafețe mai mari de teren adecvat utilizării agricole sau terenuri arabile care ar putea fi necesare în scopuri publice în viitor. Arendele medii realizate pentru terenurile agricole date în arendă în comitatul Tartu – inclusiv către Tartu Agro AS – de către Comisia funciară în cadrul unei licitații publice în perioada 2005-2022 sunt următoarele (a se vedea tabelul 8):

Tabelul 8

Arendele transmise de Comisia funciară (EUR/ha)

(112)

În general, Comisia funciară încheie contracte de arendare cu o durată determinată de cinci ani. Terenul este dat în arendă sau vândut la cel mai mare preț/cuantum al arendei oferit în cadrul licitațiilor publice. Aceste licitații sunt deschise tuturor părților interesate. Ofertele se depun pe cale electronică sub forma unei licitații.

(113)

Ofertanții care prezintă cea mai mare ofertă dobândesc atât dreptul de a arenda terenul, cât și dreptul preferențial de a continua să-l utilizeze după expirarea contractului de arendare, fie prin cumpărarea terenului, fie prin continuarea arendării acestuia, sub rezerva deciziei statului (considerentul 144).

(114)

Arendașii sunt obligați:

(115)

În plus, atunci când există un acord scris cu arendașul, pot fi efectuate modificări și îmbunătățiri care depășesc întreținerea periodică a terenului arendat, iar aceste costuri de investiții vor fi compensate ulterior din arendă.

(116)

La 3 octombrie 2014, autoritățile estone au prezentat un raport comandat de Tartu Agro AS, datat 12 aprilie 2013, privind rezultatul unei expertize efectuate de o societate imobiliară privată, AS Pindi Kinnisvara („raportul Pindi Kinnisvara”). Totuși, astfel cum se menționează în considerentele 103 și 104, la 6 februarie 2023, autoritățile estone au retras în mod explicit prezentarea raportului Pindi Kinnisvara (a se vedea și considerentul 305). Evaluarea furnizată în raportul Pindi Kinnisvara avea ca obiectiv să răspundă la următoarea întrebare: „Care este prețul net al arendei în EUR pe hectar și pe an al unui teren agricol într-un loc atractiv din comitatul Tartu, în cazul în care aproximativ 90 % din acesta este teren arabil, având în vedere obligația arendașului de a face investiții specifice privind terenul arabil (înnoirea sistemelor de îmbunătățiri funciare, protecția plantelor, fertilizare cu îngrășăminte minerale, fertilizare cu îngrășăminte organice, tratare cu var, controlul ovăzului sălbatic și întreținerea marginilor drumurilor) care se ridică la aproximativ 104 EUR/ha de teren arabil pe an?”.

(117)

Raportul Pindi Kinnisvara concluzionează că nivelul net al arendei bazat pe piață pentru terenul corespunzător suprafeței descrise în întrebare este cuprins între 20 și 30 EUR/ha de teren arabil pe an. Raportul respectiv arată că, în mod normal, contractele de arendare nu impun obligații de a face investiții ad-hoc similare cu cele menționate în cerere și concluzionează că obligațiile financiare legate de astfel de investiții afectează nivelul net al arendei invers proporțional cu valoarea obligației contractuale pe unitate de suprafață a terenului arendat.

(118)

În plus, raportul respectiv arată, pe baza informațiilor colectate prin intermediul unor interviuri cu fermieri, următoarele prețuri de piață ale arendelor:

Tabelul 9

Arendele conform raportului Pindi Kinnisvara (EUR/ha)

(119)

La 1 februarie 2016, autoritățile estone au prezentat un raport datat 10 decembrie 2015 privind rezultatul unei evaluări efectuate de o societate imobiliară privată, Uus Maa Tartu büroo OÜ („raportul Uus Maa”). Raportul respectiv a fost comandat de autoritățile estone, în timp ce raportul Pindi Kinnisvara a fost comandat de Tartu Agro AS.

(120)

Raportul Uus Maa a evaluat zona care face obiectul contractului de arendare. Raportul descrie în detaliu caracteristicile parcelelor, inclusiv drepturile de construire, utilizarea terenului și calitatea terenului.

(121)

Această evaluare a avut două obiective: în primul rând, să evalueze valoarea de arendare pe piață a activelor în perioada 2000-2014, însemnând arenda pe care activul ar obține-o cel mai probabil pe piața liberă și, în al doilea rând, să evalueze în ce măsură clauza 10.2 din contractul de arendare referitoare la obligațiile financiare ale contractului de arendare (considerentul 68) era o practică normală de piață.

(122)

Raportul Uus Maa arată că, la începutul anilor 2000, tendința era ca contractele de arendare să fie destul de simple și generice, cuprinzând numai arenda și condițiile de plată. Raportul descrie modul în care obligațiile privind îmbunătățirile funciare și întreținerea periodică a marginilor drumurilor le revin arendașilor, deoarece aceștia sunt entități care utilizează proprietatea și beneficiază de pe urma acesteia, dar observă că aceste obligații au fost incluse în contractele de arendare în termeni generali, deși modul în care ar trebui utilizate cheltuielile anuale de întreținere este prevăzut în detaliu în contractul de arendare. În plus, raportul constată că construirea sau înlocuirea sistemelor de îmbunătățiri funciare este o investiție în proprietatea deținută de proprietar și, dacă aceasta a fost convenită, este o obligație importantă în plus față de plata arendei care, în general, este specificată în mod explicit și în contracte.

(123)

Raportul Uus Maa concluzionează că nu era uzual ca în contractele de arendare să se includă obligații financiare într-o formă măsurabilă în termeni monetari și că contractul de arendare nu este în niciun caz obișnuit ca durată și ca număr de hectare date în arendă. Raportul Uus Maa recunoaște că, în principal din cauza duratei contractului de arendare, era important să se stipuleze menținerea destinației și a fertilității terenului.

(124)

În plus, raportul Uus Maa analizează modul în care s-a dezvoltat cultura arendării și cum, ulterior, în principal începând din 2005, la contractele de arendare a fost adăugată obligația de a plăti impozit pe teren și alte taxe legate de arendare, în principal impozit pe profit, iar începând din 2010 au fost adăugate în contractele de arendare clauze privind destinația prevăzută a terenului și comportamentul agronomic prudent într-un mod generic, astfel încât fiecare arendaș să decidă ce resurse să utilizeze și cât de mult să investească, întrucât acest lucru depinde în mod direct de tipul de cultură, precum și de amplasarea și natura terenului arendat.

(125)

În ceea ce privește nivelul de piață al arendei, raportul Uus Maa furnizează date privind terenurile arabile din comitatul Tartu (secțiunea 7.1 din raport) și evoluția arendelor în ultimii 15 ani pentru terenul care face obiectul contractului de arendare (secțiunea 8.2.2 din raport). Raportul furnizează estimări numai pe perioade (24), și anume 2000-2004 (înainte de aderarea Estoniei la UE), 2005-2009 și 2010-2014 (a se vedea tabelul 11 și tabelul 12).

(126)

În ceea ce privește anterioară aderării Estoniei la UE, raportul explică faptul că, la momentul contractului de arendare inițial (adică în anul 2000) și înainte de aderarea Estoniei la UE nu era prevăzută o creștere exponențială iminentă a terenurilor arabile, iar arendările nu erau foarte frecvente. Raportul a concluzionat următoarele:

(127)

Mai precis, pentru anii 2001-2003, raportul Uus Maa explică faptul că abia din 2001, când a devenit probabilă aderarea Estoniei la UE, au început să fie încheiate mai multe contracte de arendare. Raportul stabilește că:

(128)

Pentru 2004, potrivit raportului Uus Maa:

(129)

Pentru perioada 2005-2009, potrivit raportului Uus Maa:

(130)

Raportul subliniază impactul posibilității aderării Estoniei la UE asupra arendei pentru terenuri. Acesta constată că contractele de arendare de terenuri au fost, de asemenea, încheiate pentru o perioadă de 2-3 ani, deoarece s-a înțeles că aderarea la UE putea avea un impact asupra pieței de arendare a terenurilor și asupra nivelurilor arendelor.

(131)

Raportul Uus Maa sintetizează practicile normale de piață pentru terenurile arendate din perioada 2000-2014 în trei perioade, după cum urmează (a se vedea tabelul 12):

Tabelul 12

Practicile de piață pentru terenul care stă la baza contractului de arendare, potrivit raportului Uus Maa

(132)

Raportul Uus Maa arată că existența contractului de arendare nu afectează rezultatul evaluat pe baza scopului evaluării. Raportul Uus Maa constată că, având în vedere amplasarea, dimensiunea și starea proprietății, lichiditatea acesteia poate fi considerată ridicată. În plus, raportul menționează că evaluarea sa are o acuratețe medie, iar arenda reală poate varia cu ± 20 %.

(133)

În ceea ce privește obligațiile accesorii și alte drepturi și obligații contractuale ale arendașului, raportul Uus Maa arată că îmbunătățirile aduse de arendaș și convenite în prealabil cu arendatorul în scris devin proprietatea arendatorului, care trebuie să se angajeze să le achiziționeze la valoarea lor obișnuită la expirarea contractului de arendare (a se vedea considerentul 69).

(134)

În plus, raportul Uus Maa include o prezentare generală a pieței din Estonia și, în special, a pieței terenurilor agricole din comitatul Tartu.

(135)

În ceea ce privește datele publicate de Oficiul de Statistică, raportul Uus Maa constată că, începând din 2009, Oficiul de Statistică a colectat date privind arendele pentru terenuri agricole, dar că media reală a arendelor pentru terenurile arabile a fost, de fapt, mai mare decât cea raportată de statisticile respective (a se vedea considerentele 109 și 213-214).

(136)

În plus, raportul observă că, de la introducerea plăților unice pe suprafață („SAP”), arendele pentru terenuri arabile au fost direct legate și derivate implicit din ratele unitare ale plății unice pe suprafață (a se vedea considerentul 80). Raportul prezintă următoarele plăți SAP (a se vedea tabelul 13).

Tabelul 13

Sprijinul pentru plata unică pe suprafață în Estonia, conform raportului Uus Maa (EUR/ha)

(137)

La 7 februarie 2023, autoritățile estone au prezentat un raport privind rezultatul unei evaluări a terenului arendat către Tartu Agro AS, efectuată de o societate imobiliară privată, Domus Kinnisvara („raportul Domus”).

(138)

Raportul Domus era datat 14 martie 2020, data valorii (25) fiind 18 februarie 2020.

(139)

Obiectivul evaluării a fost de a prezenta arenda și valoarea de piață pentru a stabili prețul de pornire al unei licitații pentru arendarea terenului.

(140)

Rezultă din obiectivul evaluării și se menționează în raportul Domus faptul că contractul de arendare în cauză (a se vedea considerentul 55), care are data de expirare 15 noiembrie 2025, nu este luat în considerare în evaluare.

(141)

Raportul Domus menționează, fără o analiză suplimentară, […].

(142)

Raportul Domus a analizat arendele aferente terenurilor arendate de fermieri din comitatul Tartu în 2020.

(143)

Comisia observă că perioada prezentei investigații se încheie la 31 decembrie 2019 (considerentul 15). Prin urmare, estimarea arendelor pentru anul 2000 furnizată de raportul Domus nu este relevantă pentru cazul de față. Totuși, din motive de transparență, Comisia observă că, potrivit raportului respectiv, suprafața totală care a făcut obiectul contractelor de arendare a fost de 667,14 ha și prețul median anual a fost de 140 EUR/ha, iar cuantumul mediu anual al arendei a fost de 150 EUR/ha. Arendele medii au fost mai mici în municipalitatea Peipsi și mai mari în Tartu. Raportul Domus menționează că, potrivit Comisiei funciare, prețul median anual al terenurilor arendate de stat în comitatul Tartu în 2019 a fost de 174 EUR/ha, iar prețul mediu a fost de 186 EUR/ha, în timp ce pentru pajiști prețul median a fost de 59 EUR/ha pe an, iar prețul mediu a fost de 73 EUR/ha.

(144)

Raportul Domus concluzionează că, având în vedere că arendele din cadrul licitațiilor organizate de stat tind să fie mai mari decât cele din sectorul privat, prețul de pornire pentru licitația publică pe baza arendei medii anuale pentru terenurile închiriate de fermieri din comitatul Tartu este de 150 EUR/ha. Raportul Domus estimează că acuratețea evaluării este de ± 10 % din prețul de pornire estimat.

(145)

Informațiile privind calitatea terenului arendat constau în:

(146)

Raportul Pindi Kinnisvara (a se vedea considerentele 104 și 305-308) nu evaluează calitatea terenului arendat către Tartu Agro AS, prin urmare nu furnizează informații adecvate privind acest aspect. Raportul menționează totuși că obiectivul evaluării a fost de a evalua terenurile agricole situate într-un loc atractiv din comitatul Tartu (considerentul 116).

(147)

În plus, părțile și-au exprimat opiniile cu privire la calitatea terenului arendat.

(148)

În ceea ce privește calitatea terenului arendat, raportul Uus Maa a analizat în detaliu următoarele 52 de unități cadastrale, calitatea, utilizarea terenului și amplasarea acestora. Raportul concluzionează că, în ceea ce privește tipul de sol, marea majoritate a terenurilor care fac obiectul evaluării se încadrează în tipul mediu de teren arabil cultivat, pe baza hărții pedologice a Comisiei funciare, precum și în tipul bun de teren arabil cultivat și în unități individuale de teren arabil de tip pășune (a se vedea tabelul 14).

Tabelul 14

Utilizarea unităților cadastrale arendate (raportul Uus Maa)

(149)

22 % din terenul arabil a fost clasificat ca fiind de bună calitate, iar 78 % a fost clasificat ca având o calitate medie, astfel cum se arată în tabelul de mai jos (a se vedea tabelul 15).

Tabelul 15

Calitatea unităților cadastrale arendate (raportul Uus Maa)

(150)

Raportul Uus Maa constată că adecvarea solului terenului arabil este cel mai bine determinată de punctajul sau bonitatea solului, care este exprimată ca indicator numeric într-un sistem de 100 de puncte.

(151)

Raportul Uus Maa concluzionează că, pentru terenul arendat către Tartu Agro AS, acest indicator se situează peste media solurilor fertile din Estonia și din comitatul Tartu.

(152)

Potrivit acestui raport, suprafața totală de teren construit, de teren împădurit și de teren cu o fertilitate mai scăzută se ridică la 5 %. În ceea ce privește tipul de sol, marea majoritate a terenurilor evaluate sunt terenuri arabile medii, precum și terenuri arabile bune.

(153)

În ceea ce privește calitatea agregată a activelor, raportul Uus Maa utilizează trei categorii de calitate: A, B și C, în care A reprezintă calitatea cea mai ridicată, iar C cea mai scăzută, și explică faptul că, la determinarea categoriei de calitate, fiecare factor este evaluat separat, utilizând scara A-C indicată, iar evaluarea globală a proprietății este rezultatul evaluării celor trei factori.

(154)

Raportul Uus Maa concluzionează că categoria de calitate a tuturor unităților funciare din proprietatea evaluată este AA.

(155)

Raportul Domus a evaluat în detaliu 1 373,91 ha, care au fost arendate către Tartu Agro AS. Raportul Domus a discutat în detaliu caracteristicile acestor unități cadastrale, inclusiv calitatea solului și utilizarea parcelelor ca teren arabil, pajiște, pădure sau alte suprafețe.

(156)

Raportul Domus concluzionează că calitatea agregată a activelor pe scara A, B și C, A fiind cea mai ridicată, iar C cea mai scăzută, este B- -.

(157)

Raportul menționează patru factori pozitivi (un număr mare de loturi de teren într-o singură zonă; terenurile arabile sunt cultivate, iar pajiștile sunt întreținute; terenurile arabile și pășunile sunt eligibile pentru ajutorul PAC; unitățile cadastrale sunt predominant adiacente drumului public) și un factor negativ (unele unități cadastrale au o calitate inferioară a solului).

(158)

Raportul Domus a utilizat tranzacții de referință atunci când a evaluat valoarea de vânzare a terenului. Pentru a compara tranzacțiile de referință cu activele evaluate, anumite caracteristici au fost analizate în detaliu, iar tranzacțiile de referință au fost ajustate în mod corespunzător. Scopul ajustării a fost de a estima în ce măsură o diferență în ceea ce privește un parametru al unui activ evaluat modifică valoarea de piață a tranzacției de referință.

(159)

Raportul Domus menționează următoarele caracteristici în evaluarea sa: momentul tranzacției, efectul de scară (dimensiunea suprafeței), proporția suprafeței arabile, caracterul compact, fertilitatea solului, starea terenului arabil, scopul prevăzut, eligibilitatea pentru sprijinul PAC, accesul.

(160)

La 6 februarie 2023, printr-o scrisoare datată 3 februarie 2023, Ministerul Afacerilor Rurale a transmis Comisiei date privind clasificarea calității terenurilor arendate către Tartu Agro AS, terenuri din comitatul Tartu și din Estonia.

(161)

Autoritățile estone au explicat că fertilitatea solului terenurilor agricole depinde și de mulți alți factori semnificativi, dar clasificarea solului – ca evaluare a caracteristicilor sale pe termen lung – a fost un indicator măsurabil.

(162)

Aceste date arată că media ponderată a clasificării terenurilor agricole date în arendă de Comisia funciară este ceva mai bună (44 de puncte) decât clasificarea medie în Estonia (41 de puncte) și că media ponderată a clasificării terenurilor agricole date în arendă în comitatul Tartu este de 45 de puncte.

(163)

În ceea ce privește terenul agricol arendat către Tartu Agro AS, media ponderată a clasificării este de 47 de puncte, intervalul fiind cuprins între 32 și 62 de puncte.

(164)

Poziția Estoniei s-a schimbat, existând diferențe semnificative între argumentele prezentate înainte și după hotărârea Tribunalului, în special în ceea ce privește existența ajutorului (a se vedea considerentele 184 și 216). Totuși, întrucât Estonia nu și-a retras în mod oficial argumentele anterioare, acestea sunt prezentate și de Comisie.

(165)

Înainte de hotărârea Tribunalului, în ceea ce privește procedura de licitație, Estonia a remarcat că legislația națională, la momentul semnării contractului de arendare, a fost respectată pe parcursul procedurii de licitație.

(166)

În ceea ce privește transparența și nediscriminarea, autoritățile estone au explicat că Aiu Põllumajanduse OÜ a fost exclusă de la negocieri deoarece nu îndeplinea cerințele prevăzute în anunțul privind licitația (considerentele 52 și 53).

(167)

Concret, cererea sa nu conținea nicio decizie a consiliului său de administrație privind participarea la licitație, nici cardul de înregistrare al societății la Registrul Comerțului, care i-ar fi demonstrat capacitatea legală. Faptul că era obligatorie prezentarea acestor documente reiese din punctele 32 și 55 din norme. Documentele erau necesare pentru a permite autorității care organiza licitația să fie sigură că întreprinderea există în realitate și că persoana care depune oferta a fost autorizată să reprezinte persoana juridică.

(168)

Aiu Põllumajanduse OÜ nu a transmis respectivele informații, prin urmare era obligatoriu ca ministerul să excludă societatea de la licitație, în conformitate cu punctul 33 din norme. Prin urmare, potrivit autorităților estone, nu a existat nicio discriminare și nicio lipsă de transparență în procedura de licitație.

(169)

În ceea ce privește planul de afaceri, autoritățile estone au explicat că nu existau cerințe specifice în anul 2000, dar că era normal ca un plan de afaceri să conțină părți care să descrie o idee de afaceri, resursele, previziuni financiare (inclusiv o analiză cost-beneficiu), o evaluare a riscurilor etc. Planul de afaceri era necesar pentru a se evalua viziunea și posibilitățile ofertantului de a utiliza terenul agricol, inclusiv de a depozita rezervele naționale de semințe și de a înmulți soiurile cu randament ridicat în conformitate cu standardele OCDE pe baza previziunilor financiare oferite.

(170)

Potrivit autorităților estone, planul de afaceri al Tartu Agro AS conținea informațiile necesare pentru luarea deciziilor.

(171)

Planul de afaceri al Aiu Põllumajanduse OÜ nu conținea nicio explicație despre cum va fi pusă în aplicare viziunea întreprinderii. Raportul comisiei de evaluare precizează următoarele: „Planul de afaceri prezentat nu îndeplinește cerințele; acesta nu include nicio analiză sau planificare. Suma oferită pentru arendă este de 200 EEK/ha, dar nu este clar cum va fi garantată plata acesteia.” Prin urmare, autoritățile estone au constatat că nu există nicio certitudine că situația financiară, experiența și capacitatea societății Aiu Põllumajanduse OÜ i-ar fi permis să plătească arenda oferită pe toată durata contractului de arendare. În mod similar, nu a existat o înțelegere clară a modului în care Aiu Põllumajanduse OÜ ar fi putut garanta îndeplinirea cerințelor prevăzute în anunțul privind licitația.

(172)

În ceea ce privește întrebarea dacă licitația era necondiționată, autoritățile estone au afirmat că decizia de a impune o cerință suplimentară în licitație (considerentul 44), care prevedea continuarea activității de producție agricolă a Tartu Agro AS, nu a fost condiționată. Obiectivul includerii în anunțul privind licitația a condiției de a continua activitatea de producție agricolă a Tartu Agro AS nu viza activitățile Tartu Agro AS ca societate în sine, ci era, în schimb, legat de producția agricolă a Tartu Agro AS, și anume de necesitatea și obligația de a înmulți anumite soiuri de semințe cu un randament ridicat, care îndeplinesc standardele OCDE, și de a le depozita pentru rezerva națională de semințe. În consecință, potrivit autorităților estone, a existat o justificare obiectivă a cerinței.

(173)

În plus, potrivit autorităților estone, cerința de a înmulți și depozita semințele a fost obiectivă și a permis tuturor părților interesate să participe la licitație. Nu s-a prevăzut nicio metodă specifică pentru participanții la licitație. Dimpotrivă, scopul a fost acela de a se asigura că o gamă cât mai largă de întreprinderi agricole pot participa la licitație. Astfel, ministerul nu a stabilit nicio limită de timp sau de spațiu pentru îndeplinirea cerinței de a continua producția agricolă și fiecare parte interesată să participe la licitație a avut posibilitatea să decidă pe cont propriu cum să îndeplinească obligația de înmulțire și depozitare a soiurilor de semințe respective.

(174)

Inițial, această cerință privind înmulțirea semințelor care îndeplinesc standardele OCDE și depozitarea acestora pentru rezerva națională de semințe a fost introdusă în baza Ordinului nr. 55 al Ministrului Agriculturii din 30 aprilie 1997. Acest ordin a impus înmulțirea și depozitarea semințelor de către societatea predecesoare a societății Tartu Agro AS – Ferma de Stat Tartu.

(175)

Pe baza informațiilor de mai sus, autoritățile estone au considerat că procedura de licitație s-a desfășurat într-un mod transparent, nediscriminatoriu și necondiționat.

(176)

Autoritățile estone au susținut, în plus, că valoarea arendei a corespuns valorii de piață, din motivele enumerate mai jos. În primul rând, calitatea terenului nu a fost luată în considerare în mod corect în decizia de inițiere a procedurii, deoarece cel puțin 12,34 % din terenurile arendate nu erau adecvate pentru producția agricolă. Mai precis, este vorba de o suprafață totală de 377,92 ha constând în: (i) 42,4 ha de teren forestier; (ii) 260,5 ha de pajiști permanente, și anume zona inundabilă Emajõgi (pajiști naturale), și (iii) 75,02 ha de drumuri, poteci și șanțuri dintre unitățile cadastrale. Existau și drumuri, poteci și șanțuri în interiorul unităților cadastrale, în care a fost analizată suprafață totală.

(177)

În al doilea rând, producătorii agricoli din Estonia de la momentul licitației se caracterizau printr-o capacitate economică foarte scăzută. Potrivit informațiilor din 2001, dimensiunea medie a unei exploatații agricole era de 15,6 ha. În total, existau 24 de exploatații cu o suprafață de peste 2 000 ha, dintre care numai 8 erau comparabile cu obiectul licitației, având o suprafață agricolă utilizată de peste 3 000 ha. Drept urmare, doar un număr foarte redus de producători agricoli erau interesați să arendeze peste 3 000 ha de teren agricol pentru a-l utiliza în scopuri desemnate, erau pregătiți să își asume riscul și aveau capacitatea de a face acest lucru.

(178)

În al treilea rând, lipsa unei piețe a terenurilor arendate limita, de asemenea, eventualul cuantum al arendei. La momentul semnării contractului de arendare, terenul era în general dat în folosință gratuită pentru a nu fi abandonat. Din acest motiv, ministerul trebuia să fie rezonabil și flexibil la stabilirea cerințelor.

(179)

În al patrulea rând, autoritățile estone au susținut că angajamentele financiare ar trebui considerate venit din arendă pentru minister.

(180)

În această privință, autoritățile estone au subliniat că investițiile în sistemul de îmbunătățiri funciare nu erau opționale, ci impuse prin contractul de arendare și prin lege. Conform articolului 16 alineatul (1) din Legea privind îmbunătățirile funciare (Maaparandusseadus) (27) în vigoare la acea vreme, înnoirea unui sistem de îmbunătățiri funciare constituia o obligație pentru proprietarul terenului, care, în acest caz, era statul. Totuși, conform contractului de arendare, Tartu Agro AS avea, de asemenea, obligația de a menține părțile esențiale și accesoriile terenului arendat într-o stare corespunzătoare unei administrări adecvate și de a le înlocui, dacă era necesar. Autoritățile estone au susținut, în această privință, că ar fi fost în interesul oricărui investitor privat care își desfășura activitatea în orice condiții de piață să transfere aceste obligații și acest risc în sarcina arendașului.

(181)

Autoritățile estone au susținut, din aceste motive, că ar trebui să se considere că aceste investiții în sistemul de îmbunătățiri funciare fac parte din veniturile din arendă ale ministerului, pe lângă arenda datorată în temeiul contractului de arendare, și ar trebui să fie luate în considerare la evaluarea conformității contractului de arendare cu condițiile pieței.

(182)

În ceea ce privește cheltuielile cu întreținerea terenului și creșterea calității solului, autoritățile estone au susținut că acestea erau esențiale pentru a se asigura că terenurile agricole vor rămâne utilizabile pe o perioadă îndelungată. Fără aceste cheltuieli, calitatea terenurilor agricole date în arendă și valoarea acestora din punct de vedere economic ar fi scăzut. Faptul că cheltuielile Tartu Agro AS pentru îmbunătățirea echilibrului de nutrienți din sol au dus la stabilizarea fertilității solului este confirmat de Centrul de Cercetări Agricole. Prin urmare, era atât rentabil, cât și necesar ca statul să încheie contractul de arendare în această formă. Obligațiile arendașului însemnau că statul nu trebuia să suporte singur costurile, ci le putea transfera societății Tartu Agro AS, pe lângă cuantumul arendei.

(183)

În ceea ce privește plata impozitelor, conform articolelor 3 și 10 din Legea privind impozitul pe terenuri (28) (Maamaksuseadus), impozitul pe teren este plătit de proprietarul terenului sau de cel care îl utilizează. Utilizatorul terenului ar trebui să plătească impozitul dacă terenul nu a fost înregistrat din nou în conformitate cu procedura prevăzută în Legea privind reforma funciară (Maareformi seadus). Conform dispozițiilor legii respective, statul eston ar fi fost obligat să plătească impozitul pe teren.

(184)

Prin urmare, autoritățile estone au fost de părere că cuantumul arendei, împreună cu dimensiunea celorlalte obligații financiare, ar fi fost în conformitate cu condițiile pieței, întrucât era cel puțin comparabil cu cuantumul unei arende aplicabile pentru piața în cauză, sau chiar mai ridicat.

(185)

Potrivit autorităților estone, ministerul a dorit să obțină venitul maxim posibil din darea în arendă a terenului.

(186)

De asemenea, autoritățile estone au considerat că decizia de a semna contractul de arendare inițial cu Tartu Agro AS după finalizarea licitației nu a fost selectivă, întrucât societatea Tartu Agro AS a fost selectată în mod transparent, nediscriminatoriu și necondiționat. Statul a acționat logic în această procedură de selecție, cu prudența cuvenită și în conformitate cu legislația națională care era în vigoare la momentul desfășurării procedurii de licitație. În mod similar, autoritățile estone nu au fost de acord cu evaluarea din decizia de inițiere a procedurii potrivit căreia măsurile sunt de natură să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre. Autoritățile estone au susținut că este doar ipotetic faptul că măsurile sunt de natură să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale între statele membre și că Comisia nu a explicat impactul contractului de arendare sau modul în care acesta denaturează concurența în mod concret. Prin urmare, nu se poate exclude ca posibilitatea ca contractul de arendă să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre să fie doar ipotetică.

(187)

Tartu Agro AS și-a menținut poziția înainte și în urma hotărârii Tribunalului, integrând-o cu argumente suplimentare.

(188)

Tartu Agro AS a susținut că nu a primit ajutor de stat ilegal de la guvernul eston în anul 2000, deoarece considera că nu a beneficiat de niciun avantaj economic în niciun moment pe parcursul derulării contractului de arendare.

(189)

Potrivit Tartu Agro AS, contractul de arendare a fost încheiat printr-o procedură de licitație competitivă, transparentă, nediscriminatorie și necondiționată, în conformitate cu legislația în vigoare la data semnării.

(190)

În ceea ce privește caracterul necondiționat al licitației pentru arendarea terenului, societatea Tartu Agro AS a făcut referire la importanța asigurării faptului că societatea dispunea de mijloace de producție, sub formă de terenuri agricole, înainte de privatizarea din 2001. În caz contrar, nimeni nu ar fi dorit să achiziționeze acțiunile Tartu Agro AS, ceea ce însemna că valoarea lor ar fi scăzut la zero. În această situație, statul nu ar fi fost un investitor privat care acționează în conformitate cu principiile economiei de piață. Prin urmare, pentru a efectua vânzarea acțiunilor și pentru a obține și cel mai mare preț posibil pentru acestea, arendarea terenului trebuia combinată cu condiția de a se continua activitățile agricole ale Tartu Agro AS. Potrivit societății Tartu Agro AS, această condiție a fost prevăzută în licitație într-o formă suficient de deschisă, permițând tuturor ofertanților să își prezinte propria viziune despre modul de îndeplinire a acesteia.

(191)

În plus, Tartu Agro AS a explicat că societatea era de importanță strategică pentru guvernul eston (29), deoarece fusese desemnată ca centru de semințe și bază de formare și testare pentru minister.

(192)

Tartu Agro AS a susținut că părțile unui contract de arendare nu pot modifica contractul și nu se pot retrage în mod unilateral, chiar dacă condițiile de piață se modifică în perioada de valabilitate a contractului. Această interdicție este prevăzută în legislația estonă privind contractele [articolul 8 alineatul (2) din Legea privind obligațiile (30)], conform căreia contractele sunt obligatorii pentru părți. Prin urmare, părțile contractului de arendare nu pot să adapteze în permanență un contract pe termen lung la condițiile pieței (a se vedea considerentul 402).

(193)

Tartu Agro AS a susținut, în plus, că arenda și obligațiile suplimentare ale arendașului sunt interconectate și inseparabile și trebuie considerate un venit din arendă efectiv combinat. Statul a acționat ca un proprietar prudent atunci când a impus obligația de a face investiții pentru a păstra valoarea terenului arendat și fertilitatea solului acestuia. Potrivit societății Tartu Agro AS, statul a făcut acest lucru pentru a asigura o creștere pe termen lung a valorii terenului, ceea ce arată că a acționat în conformitate cu principiul investitorului în economia de piață.

(194)

În ceea ce privește impozitele, conform articolului 8 alineatul (1) din Legea privind impozitul pe terenuri (31), impozitul pe teren ar trebui plătit de proprietarul terenului, cu excepția cazului în care proprietarul și arendașul au convenit altfel.

(195)

Tartu Agro AS a susținut, de asemenea, că o parte semnificativă din terenul arendat nu ar fi putut fi utilizată pentru producția agricolă. Tartu Agro AS a făcut referire în această privință la raportul Uus Maa, potrivit căruia doar o suprafață de 2 833,60 ha din terenul arendat era teren arabil. Restul era constituit din 116,58 ha de pajiști naturale, 44,06 ha de pădure, 0,3 ha de zonă cu trafic liniștit și 76,33 ha de alte terenuri (de exemplu drumuri, șanțuri și terenuri scufundate). O altă suprafață de aproximativ 283 ha din terenul arabil era alcătuită din pajiști permanente, care nu pot fi utilizate pentru producția agricolă și pentru care nu s-a acordat sprijin agricol în favoarea Tartu Agro AS, însă legislația actuală impune menținerea acestora ca pajiști permanente. Prin urmare, numai 2 550,60 ha din cele 3 061,9 ha de teren arendat, respectiv 83,3 %, au fost utilizate în scopul prevăzut. Restul de 16,7 % din terenul arendat nu a fost utilizat pentru producția agricolă. Tartu Agro AS susține, din acest motiv, că arenda reală pe hectar este cu 16,7 % mai mare decât arenda stabilită prin contractul de arendare.

(196)

În plus, cuantumul net al arendei prevăzut în contractul de arendare a fost majorat de peste […] ori în primii 16 ani ai contractului de arendare (de la […] EUR/ha la […] EUR/ha), în timp ce raportul Uus Maa indică faptul că prețul pieței a crescut într-un ritm (de 10 ori) mai lent. De asemenea, Tartu Agro AS susține că nu este corect să se compare acest contract cu contracte de arendare pentru terenuri cu o dimensiune mai redusă și cu o durată mai scurtă, întrucât obiectivele arendașului și ale arendatorului, prin urmare și echilibrul obligațiilor contractuale din astfel de contracte diferă semnificativ de cele din contractul de arendare contestat.

(197)

Reclamantul a prezentat informații numai înainte de hotărârea Tribunalului.

(198)

În ceea ce privește procedurile de licitație, reclamantul a precizat că termenele și condițiile licitației nu menționau nicio obligație precum plata impozitului pe teren, investiții anuale în sistemul de îmbunătățiri funciare și cheltuieli pentru întreținerea terenului și pentru creșterea calității solului („celelalte obligații”).

(199)

În ceea ce privește cheltuielile aferente obligațiilor de întreținere a terenului și de îmbunătățire a calității solului, reclamantul a susținut că ministerul a recunoscut că nu a verificat îndeplinirea de către Tartu Agro AS a obligațiilor menționate în considerentul 225. În general, reclamantul a fost de părere că celelalte obligații nu ar fi trebuit să fie luate în considerare la evaluarea cuantumului arendei.

(200)

În ceea ce privește dimensiunea suprafeței arendate, reclamantul afirmă că, pe baza datelor din Geoportalul Comisiei funciare, dimensiunea exactă a obiectului contractului de arendare a fost de 3 053,59 hectare în 2016.

(201)

Diferența față de suprafața specificată în contractul de arendare rezultă din faptul că ministerul a reparcelat și reînregistrat unele parcele înregistrate, dar modificările respective nu au fost introduse în contractul de arendare. Dintre acestea, 2 831,55 ha constituie terenuri arabile pure (92,73 %), iar 1 033,00 ha reprezintă pajiști naturale administrate. O singură parcelă de 26,60 ha este exclusă în mod direct de la utilizarea în agricultură, fiind într-adevăr împădurită în proporție de 90 %. Reclamantul a menționat că ministerul a mai acordat societății Tartu Agro AS un permis anual pentru cherestea în vederea administrării pădurii respective.

(202)

În plus, doar 3,02 % din terenul arendat reprezintă „alte terenuri”. Această desemnare acoperă toate drumurile de legătură și marginile drumurilor, marginile șanțurilor, marginile necultivate ale câmpurilor, spațiile verzi și grămezile de pietre de pe câmpuri, podurile, digurile, canalele de evacuare a apelor pluviale, zonele mlăștinoase etc. De asemenea, Tartu Agro AS a permis angajaților săi să utilizeze marginea unei parcele drept zonă pentru grădini private și sere. Prin urmare, suprafața totală a terenului agricol din obiectul contractului de arendare care poate fi utilizată din punct de vedere economic este de 2 934,85 ha (96,11 %). Din aceste motive, reclamantul contestă poziția ministerului, conform căreia un procent de 12 % din obiectul contractului de arendare este exclus de la utilizarea în agricultură.

(203)

În plus, datele de pe harta web a Comisiei pentru registre și informații agricole din Estonia (ARIB) arată că Tartu Agro AS a depus o cerere pentru sprijin agricol din partea UE pentru o suprafață de 2 900,81 ha, reprezentând 95 % din obiectul contractului de arendare. Cererile respective vizează plăți unice pe suprafață, plăți pentru practici agricole benefice pentru climă și mediu și sprijin pentru producția ecologică.

(204)

Potrivit reclamantului, Tartu Agro AS a mai beneficiat și de alte venituri suplimentare de pe urma terenului. Informațiile pe care reclamantul le-a obținut de la minister arată că, în perioada 2000-2015, Tartu Agro AS a primit permise pentru cherestea pentru aproximativ 5 000 m3 de cherestea (mesteacăn, molid, pin, plop tremurător și anin).

(205)

Datele Centrului forestier privat (32) (SA Erametsakeskus) arată că, în perioada 2004-2016, prețul de piață al cherestelei din Estonia a fluctuat după cum urmează: bușteni de mesteacăn, de pin și de molid – între 58 și 83 EUR/m3, bușteni de anin și de plop tremurător – între 29 și 46 EUR/m3 și lemn pentru încălzire – între 16 și 31 EUR/m3. La momentul respectiv, Centrul de stat pentru gestionarea pădurilor (33) vindea cherestea din pădurile sale la un preț mediu cuprins între 42 și 46 EUR/m3. Pe baza acestor informații, reclamantul consideră că Tartu Agro AS a obținut venituri din cherestea între 210 000 și 230 000 EUR în perioada 2000-2016.

(206)

În plus, reclamantul face referire, de asemenea, la datele de la Comisia funciară, conform cărora valorile reale ale arendei sunt mai mari decât cele menționate în raportul Uus Maa, în sensul că arenda medie pentru teren a fost de aproximativ 200 EUR/ha în comitatul Tartu în 2015 (34).

(207)

În plus, reclamantul a atras atenția asupra faptului că, în momentul în care s-au organizat procedurile de licitație, Tartu Agro AS era o persoană juridică de drept privat deținută în totalitate de stat, iar terenul arendat aparținea, de asemenea, statului.

(208)

Ministerul a fost desemnat autoritatea responsabilă de înstrăinarea ambelor proprietăți, ceea ce înseamnă că atât 100 % din acțiunile Tartu Agro AS, cât și terenurile arendate se aflau în bilanțul ministerului. Prin urmare, ministerul a derulat, în esență, negocierile de licitație cu sine însuși.

(209)

Reclamantul a adăugat că planul de afaceri depus de Tartu Agro AS cu ocazia licitației arată că societatea a considerat că cel mai mare risc era legat de principalul mijloc de producție – terenul. Dacă terenul ar fi ajuns în mâinile unui alt proprietar sau arendaș, ar fi fost imposibil ca societatea să își continue activitățile de producție agricolă. Potrivit reclamantului, astfel se explică motivul pentru care oferta conținea o condiție care impunea continuarea producției agricole a Tartu Agro AS. În esență, obiectivul licitației era încheierea unui contract de arendare cu această societate.

(210)

În urma hotărârii Tribunalului, ministerul a explicat că a prezentat societății Tartu Agro AS propuneri de majorare a arendei, pe care arendașul nu le-a acceptat. În plus, ministerul a explicat că a propus prețul mediu regional la calcularea arendei din 2023. Ministerul consideră că este necesară o majorare a arendei, dar, în conformitate cu punctul 13 din contractul de arendare, modificarea contractului de arendare este posibilă în cazuri foarte limitate.

(211)

Autoritățile estone explică faptul că, deși există diferențe între terenul care face obiectul contractului de arendare și terenurile date în arendă de Comisia funciară în ceea ce privește dimensiunea și durata contractelor de arendare, autoritățile estone sunt de părere că metoda utilizată de Comisia funciară este comparabilă cu metoda prevăzută la punctul 84 subpunctul (ii) din Comunicarea Comisiei privind noțiunea de ajutor de stat astfel cum este menționată la articolul 107 alineatul (1) din TFUE (35).

(212)

La 6 februarie 2023, autoritățile estone au retras prezentarea raportului Pindi Kinnisvara. Autoritățile estone au explicat că raportul a fost comandat de un reprezentant al Tartu Agro AS și că redactarea sa în termeni generali nu permite formularea unor concluzii cu privire la prețurile de referință. Raportul respectiv face referire la interviuri, dar nu se cunoaște metodologia, inclusiv eșantionul cu privire la care s-au formulat concluziile, și nici perioada acoperită de raport.

(213)

În ceea ce privește datele Oficiului de Statistică, autoritățile estone au explicat că, până în 2020, datele respective includeau și terenurile arendate gratuit sau pentru care exista un acord de plată doar a impozitului pe teren. Datele acoperă și tranzacțiile între părți afiliate, care nu reflectă neapărat prețul pieței în conformitate cu practica standard. De exemplu, sunt incluse situațiile în care o fermă, care este o societate, ia în arendă terenuri gratuit sau sub prețul pieței de la fermier sau de la alți membri ai familiei. Începând din 2021, datele au exclus, de asemenea, arendările pentru care se plătea cu titlu de arendă doar impozitul pe teren.

(214)

În plus, autoritățile estone au observat că, în ceea ce privește ajutoarele agricole pe suprafață, metoda Oficiului de Statistică include și date care acoperă două practici separate. În unele contracte de arendare, dreptul de a solicita ajutor agricol pe suprafață a fost transferat arendașului, în timp ce în alte cazuri proprietarul terenului era cel care putea solicita ajutorul. Atunci când arendașul are dreptul de a solicita ajutor pe suprafață, tendința este ca arenda convenită să fie, în general, mai mică.

(215)

În plus, autoritățile estone au explicat că nu sunt de acord cu afirmația Tartu Agro AS (a se vedea considerentul 195) potrivit căreia ar trebui să se țină seama numai de ponderea terenului arabil. Ministerul observă că obiectul contractului de arendare este reprezentat de teren, nu de parcele agricole. În plus, ministerul observă că nu există nicio justificare pentru solicitarea ajutorului pe suprafață în cadrul măsurilor PAC pentru terenuri neagricole și că pajiștile naturale se califică drept suprafață agricolă în temeiul articolului 4 alineatul (3) litera (c) din Regulamentul (UE) 2021/2115 al Parlamentului European și al Consiliului (36). Ministerul consideră că terenurile determinate ca suprafață agricolă în contextul procedurii de ajutor pe suprafață și al plăților pe suprafață trebuie considerate terenuri agricole.

(216)

În plus, ministerul observă că:

(217)

Tartu Agro AS susține că contractul de arendare a fost încheiat printr-o procedură de licitație competitivă, transparentă, nediscriminatorie și necondiționată, în conformitate cu legislația în vigoare la data semnării. Ca variantă alternativă, contractul de arendare a fost încheiat ca parte a pregătirilor pentru privatizare cu scopul de a maximiza veniturile din vânzarea acțiunilor Tartu Agro AS sau de a recompensa Tartu Agro AS pentru serviciile publice.

(218)

Tartu Agro AS susține că nu a primit ajutor de stat ilegal de la guvernul eston în 2000, deoarece consideră că nu a beneficiat de niciun avantaj economic în niciun moment pe parcursul derulării contractului de arendare. Ca alternativă, Tartu Agro AS susține că vânzarea acțiunilor Tartu Agro și fuziunea au eliminat orice avantaj economic legat de contractul de arendare.

(219)

În plus, Tartu Agro AS susține că un posibil ajutor de stat este exceptat și compatibil cu piața internă.

(220)

În cele din urmă, Tartu Agro AS susține că o eventuală recuperare a ajutorului ar fi contrară principiilor încrederii legitime și securității juridice sau ar fi exclusă fie din cauza timpului scurs între prima acțiune a Comisiei și o decizie finală, fie din cauza articolului 17 din Regulamentul (UE) 2015/1589 al Consiliului de stabilire a normelor de aplicare a articolului 108 din TFUE.

(221)

Tartu Agro AS susține că contractul de arendare nu prevedea niciun avantaj economic în niciun moment din următoarele motive:

(222)

În ceea ce privește prețul de piață al arendelor, Tartu Agro AS observă că:

(223)

În ceea ce privește arenda, Tartu Agro AS susține că următoarele elemente ar trebui incluse în plata arendei:

(224)

Obligația de investi cel puțin […] EEK ([…] EUR) pe an pentru înnoirea sistemelor de îmbunătățiri funciare a fost impusă arendașului într-un moment în care astfel de obligații nu erau ceva obișnuit, așa cum se poate observa în raportul Uus Maa. Prin urmare, aceasta reprezenta o obligație semnificativă pentru arendaș, pe lângă plata arendei. Pentru stat, investiția respectivă a fost o obligație clar benefică și importantă și, prin urmare, legată inevitabil de cuantumul arendei.

(225)

În ceea ce privește cheltuielile arendașului pentru întreținerea terenului și pentru creșterea calității solului, Tartu Agro AS susține că aceste obligații erau importante pentru stat în cazul arendării terenurilor pe o perioadă mai îndelungată. Deși îmbunătățirea fertilității solului este în interesul arendașului, de aceasta beneficiază și statul, în sensul că valoarea terenului crește. Pentru Tartu Agro AS, obligațiile respective au generat o cheltuială de […] EEK ([…] EUR) pe an.

(226)

În ceea ce privește privatizarea Tartu Agro AS și fuziunea, Tartu Agro AS susține că:

(227)

Prin urmare, Tartu Agro AS susține că:

(228)

În plus, Tartu Agro AS susține că un posibil ajutor de stat ar fi exceptat și compatibil cu piața internă sau ar constitui ajutor de minimis, din cauza situației economice în care a fost încheiat contractul de arendare și a faptului că Tartu Agro AS funcționa ca entitate de înmulțire a semințelor în conformitate cu OCDE și ca bază de învățare și testare pentru Universitatea de Științe ale Vieții din Estonia.

(229)

Tartu Agro AS explică faptul că societatea era de importanță strategică pentru guvernul eston, deoarece fusese desemnată ca centru de semințe și bază de formare și testare pentru minister. În acest context, la 13 octombrie 1997, Consiliul OCDE privind Sistemul pentru semințe a luat decizia de a include Estonia în sistemele OCDE pentru semințe, iar Tartu Agro AS a fost inclusă în sistemul OCDE de cultivare a semințelor. Prin urmare, Tartu Agro AS avea un rol semnificativ în calitate de centru de semințe prin asigurarea înmulțirii semințelor certificate și prin conservarea rezervei naționale de semințe.

(230)

Tartu Agro AS are și rolul de bază de formare și testare pentru Universitatea de Științe ale Vieții din Estonia în domenii precum medicina veterinară, zootehnie, genetica animalelor, creșterea animalelor și cooperarea pentru protecția plantelor. Prin urmare, Tartu Agro AS este valoroasă pentru guvernul eston pentru punerea în aplicare a obiectivelor educaționale.

(231)

În plus, Tartu Agro AS consideră că statisticile Comisiei funciare nu sunt adecvate pentru a fi comparate cu terenul arendat în cauză. Aceste statistici sunt generalizate și nu iau în considerare caracteristicile specifice ale terenului în cauză. Atât arenda pentru terenul arabil, cât și calitatea solului depind și de factori care nu au fost incluși în analiză. Potrivit Tartu Agro AS, Comisia funciară nu furnizează informații cu privire la calitatea terenului arendat, ci constată doar calitatea medie ponderată a terenurilor agricole arendate, fără a specifica perioada relevantă. De asemenea, contractele de arendare ale Comisiei funciare nu sunt comparabile în esență cu cel în cauză, întrucât nu includ, în general, obligații suplimentare pentru arendași precum cele care decurg din acesta.

(232)

Tartu Agro AS susține, de asemenea, că raportul Domus nu ia în considerare natura terenului care stă la baza contractului de arendare. Evaluarea din cadrul raportului este destinată exclusiv stabilirii prețului de pornire pentru o licitație sau pentru o vânzare/arendare și nu este adecvată pentru a fi utilizată în cadrul unei proceduri privind ajutorul de stat. Raportul nu încearcă să efectueze o evaluare ex post a prețului de piață pentru arenda în cauză pe durata contractului. În plus, una dintre sursele de evaluare pe care se bazează raportul este baza de date privind tranzacțiile Comisiei funciare, care nu sunt comparabile cu terenul arendat în cauză.

(233)

Având în vedere că contractul de arendare a fost semnat înainte ca Estonia să adere la Uniunea Europeană (16 noiembrie 2000), pentru o durată de 25 de ani, și a fost modificat de mai multe ori, prima problemă este stabilirea momentelor relevante în care a fost acordat ajutorul de stat și pentru ce perioade.

(234)

Controlul ajutoarelor de stat și cadrul juridic al UE privind ajutoarele de stat au devenit obligatorii pentru Estonia la 1 mai 2004, data aderării Estoniei la Uniunea Europeană („aderarea”). Contractul de arendare inițial a fost semnat, iar punerea sa în aplicare a început înainte de aderarea Estoniei la Uniunea Europeană, dar, având în vedere durata sa, contractul de arendare, astfel cum a fost modificat, este în vigoare de atunci (considerentul 55). Modificările contractului de arendare inițial au fost convenite după aderare, iar contractul de arendare are în continuare durata până în 2025.

(235)

În ceea ce privește afirmațiile Tartu Agro AS menționate în considerentele 228-230, Comisia recunoaște că înainte de aderarea Estoniei la UE existau puține arendări de terenuri arabile în Estonia și că Tartu Agro AS a avut inițial drept scop (nu maximizarea profitului, ci) cultivarea semințelor și cercetarea (considerentul 30) și că contractul de arendare inițial și contractul de vânzare includeau condiții care vizau asigurarea continuării operațiunilor agricole și a calității terenului arendat (considerentul 44). Totuși, Comisia observă că întrebarea dacă contractul de arendare inițial era compatibil cu piața internă la data semnării sale sau la orice altă dată anterioară aderării Estoniei la Uniunea Europeană nu intră în domeniul de aplicare al prezentei proceduri, deoarece, astfel cum se arată în considerentul 234, normele privind ajutoarele de stat se aplică în Estonia numai de la aderarea sa la Uniunea Europeană (37). Prim urmare, existența presupusului avantaj trebuie să se întemeieze pe caracteristicile contractului la data aderării Estoniei la Uniunea Europeană.

(236)

În ceea ce privește momentele în care presupusul ajutor a fost acordat Tartu Agro AS, Comisia observă că, deși contractul de arendare inițial a fost semnat în anul 2000, condițiile acestuia au fost modificate de mai multe ori din 2004 [considerentul 28 litera (b)] și considerentele 75-82]. În plus, conform contractul de arendare inițial, cuantumul arendei a făcut obiectul unei revizuiri o dată pe an, iar contractul de arendare a permis creșteri ale arendei în anumite condiții. În special, contractul de arendare inițial includea o posibilitate de modificare în cazul unei modificări care decurge din legislație (considerentele 62 și 64). Prin urmare, plățile arendei efectuate începând din 2004 nu reprezintă doar exercitarea drepturilor pe baza contractului de arendare inițial.

(237)

Rezultă că ajutorul a fost acordat de fiecare dată când Estonia s-a abătut de la comportamentul normal de piață, ceea ce s-a întâmplat atunci când a fost semnat contractul de arendare inițial în anul 2000, a cărui situație era neschimbată la data aderării Estoniei la Uniunea Europeană în 2004, dar și atunci când a fost renegociată arenda.

(238)

Mai precis, după aderare, ajutorul a fost acordat la următoarele date:

(239)

În cele din urmă, în urma adoptării deciziei inițiale, care a constatat că ajutorul de stat a fost acordat în mod ilegal de Estonia, cu încălcarea articolului 108 alineatul (3) din TFUE, în favoarea Tartu Agro AS, Estonia a trebuit să pună capăt măsurilor (a se vedea considerentul 15). În consecință, la 29 decembrie 2020, Estonia a modificat clauzele contractului de arendare (a se vedea considerentele 81-82), majorând unilateral arenda cu efect retroactiv. Prin urmare, începând cu anul 2020, condițiile arendării nu sunt cele negociate de părțile contractului, ci cele care rezultă din punerea în aplicare a deciziei inițiale. Contractul de arendare, astfel cum a fost revizuit pentru a se conforma deciziei inițiale, nu intră în domeniul de aplicare al prezentei decizii (a se vedea considerentul 29).

(240)

Comisia concluzionează că perioada acoperită de prezenta decizie este cuprinsă între momentul aderării Estoniei la Uniunea Europeană (1 mai 2004) și 31 decembrie 2019.

(241)

Potrivit articolului 107 alineatul (1) din TFUE, „[c]u excepția derogărilor prevăzute de tratate, sunt incompatibile cu piața internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre”.

(242)

Prin urmare, pentru ca o măsură să fie calificată drept ajutor în sensul dispoziției menționate, este necesar ca toate condițiile următoare să fie îndeplinite: (i) măsura trebuie să fie imputabilă statului și să fie finanțată prin intermediul resurselor de stat, (ii) măsura trebuie să confere un avantaj anumitor întreprinderi; (iii) acest avantaj trebuie să fie selectiv și (iv) măsura trebuie să denatureze concurența sau să amenințe să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale dintre statele membre.

(243)

În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, statul cuprinde toate organele administrației publice, de la autoritățile guvernamentale centrale la nivelul administrativ. Terenul în cauză este deținut de stat (considerentul 58) și este dat în arendă de minister (considerentul 32). Publicarea anunțului oficial privind licitația în vederea dării în arendă a terenului (considerentul 43) s-a bazat pe decizia unei autorități publice. Ulterior, încheierea contractului inițial, modificarea lui și exercitarea drepturilor statului în temeiul acestui contract se bazează, de asemenea, pe acțiuni ale unor persoane sau autorități abilitate să acționeze în numele statului. Prin urmare, măsurile sunt imputabile statului și au fost finanțate prin resurse de stat, deoarece orice presupusă arendă convenită situată sub prețurile pieței constituie un transfer de resurse de stat sub forma unor venituri nerealizate (38) (39).

(244)

Pentru a constitui ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, măsurile trebuie să ofere un avantaj unei întreprinderi. Întreprinderile sunt entități care desfășoară o activitate economică, indiferent de statutul juridic și de modul de finanțare a acestora.

(245)

Faptul că Tartu Agro AS era, la momentul anunțării oficiale a licitației, la 6 iulie 2000 (considerentele 43 și 48), o societate cu răspundere limitată deținută de stat este irelevant, întrucât ordinea juridică a Uniunii este neutră în ceea ce privește regimul proprietății.

(246)

Activitățile economice sunt activități care constau în oferirea de produse sau servicii pe piață. Beneficiarul măsurilor este Tartu Agro AS, care produce și vinde produse agricole (considerentul 27). Prin urmare, este o întreprindere în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE. Statutul de întreprindere al beneficiarului nu a fost afectat de privatizare (considerentul 70) sau de fuziunea ulterioară (considerentul 74), deoarece aceeași activitate economică a continuat și după aceste evenimente. De asemenea, faptul că Tartu Agro AS acționează ca centru de semințe pentru guvernul eston și ca bază de formare și de testare atât pentru minister, cât și pentru Universitatea de Științe ale Vieții din Estonia (considerentele 228 și 229) nu pune sub semnul întrebării statutul său de întreprindere. Deși exercitarea rolului de centru guvernamental de semințe și de bază de formare și testare pentru o universitate poate fi considerată o activitate neeconomică în anumite circumstanțe, chiar și atunci când un teren este dat în arendă unei entități care desfășoară atât activități economice, cât și activități presupuse a fi neeconomice, avantajul aduce beneficii inerente ambelor tipuri de activități. Motivul constă în faptul că nu este fezabil să se asigure că porțiunile de teren arendat sunt utilizate exclusiv în scopuri economice sau neeconomice și, chiar dacă acest lucru ar fi posibil, nu ar fi exclus riscul subvenționării încrucișate. Activitatea principală a Tartu Agro AS este, fără îndoială, una economică, legată de producerea și comercializarea produselor agricole (considerentele 27 și 284). Prin urmare, beneficiarul măsurilor, Tartu Agro AS, a fost o întreprindere pe parcursul întregii perioade care face obiectul investigației.

(247)

Un avantaj în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE este orice beneficiu economic pe care o întreprindere nu l-ar fi putut obține în condiții normale de piață (40), adică în absența intervenției statului (41). Pentru a constitui ajutor, o măsură trebuie să ofere beneficiarului avantaje care îl scutesc de taxe pe care în mod normal le-ar fi suportat. Noțiunea de „avantaj” în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE cuprinde nu numai prestațiile pozitive precum subvențiile, ci și intervențiile care, sub diferite forme, reduc sarcinile care ar greva în mod normal bugetul întreprinderii beneficiare (42).

(248)

Sunt considerate ajutoare de stat intervențiile care, sub orice formă, pot favoriza direct sau indirect întreprinderi sau care trebuie să fie considerate un avantaj economic pe care întreprinderea beneficiară nu l-ar fi putut obține în condiții de piață normale (43). Avantajul este prezent ori de câte ori intervenția statului îmbunătățește situația financiară a unei întreprinderi în termeni care se abat de la condițiile de piață normale. Acest lucru poate fi evaluat comparând situația financiare a întreprinderii în urma măsurii cu situația financiară în absența măsurii (44).

(249)

Furnizarea de bunuri sau de servicii în condiții preferențiale poate constitui un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE (45). Acest concept se aplică și atunci când autoritățile publice dau în arendă active la prețuri mai mici decât prețurile pieței, cu posibilitatea de a conferi un avantaj economic arendașului. Arendarea terenului la un preț presupus preferențial este comparabilă cu vânzarea unui teren de către o autoritate publică unei întreprinderi (46). În acest caz, trebuie să se verifice dacă prețul plătit de beneficiarul prezumat al ajutorului corespunde unui preț pe care nu l-ar fi obținut în condiții de piață normale. În acest context, avantajul este egal cu diferența dintre prețul efectiv plătit de beneficiar și cel pe care ar fi trebuit să îl plătească la momentul respectiv în condiții normale de piață (47).

(250)

În acest context, Comisia efectuează o evaluare economică complexă. În acest sens, Comisia trebuie să fie în măsură să estimeze, cu suficientă precizie, valoarea măsurilor și, în consecință, să stabilească un preț cât mai apropiat posibil de valoarea de piață (48).

(251)

În cazul în care o tranzacție precum arendarea de active este efectuată în urma unei proceduri de licitație competitive, transparente, nediscriminatorii și necondiționate, în conformitate cu principiile TFUE privind achizițiile publice (49), se poate presupune, în general, că o astfel de tranzacție este în conformitate cu condițiile de piață, dacă s-au utilizat criteriile adecvate pentru selectarea arendașului (50) (51).

(252)

Pentru a stabili dacă contractul de arendare implică ajutor, Comisia trebuie să aplice principiul operatorului economic privat în economia de piață (a se vedea secțiunea 5.2.3.2) pentru a stabili dacă prețul plătit de beneficiarul prezumat al ajutorului corespunde prețului de vânzare pe care l-ar fi putut stabili un investitor privat care acționează în condiții de concurență normală (52).

(253)

Prin urmare, pentru a evalua existența unui avantaj, Comisia va analiza mai întâi dacă contractul este consecința unei proceduri de licitație competitive, transparente, nediscriminatorii și necondiționate și, în al doilea rând, dacă este rezultatul evaluării privind principiul operatorului economic privat în economia de piață.

(254)

În cazul în care o tranzacție precum arendarea de active este efectuată în urma unei proceduri de licitație competitive, transparente, nediscriminatorii și necondiționate, în conformitate cu principiile TFUE privind achizițiile publice (53), se poate presupune, în general, că o astfel de tranzacție este în conformitate cu condițiile de piață, dacă s-au utilizat criteriile adecvate pentru selectarea arendașului (54) (55). Prin urmare, conformitatea unei tranzacții cu condițiile pieței poate fi stabilită direct în cazul în care aceasta a fost efectuată printr-o procedură de licitație competitivă, transparentă, nediscriminatorie și necondiționată. Pe de altă parte, dacă procedura de licitație care a precedat contractul de arendare nu îndeplinea aceste condiții, acest lucru este deja un indiciu puternic al existenței unui avantaj în sine și, de asemenea, influențează interpretarea clauzelor din contractul de arendare, precum și evaluarea arendei.

(255)

În decizia de inițiere a procedurii, Comisia și-a exprimat îndoielile cu privire la faptul că procedura de licitație aplicată pentru arendarea terenului a fost transparentă, nediscriminatorie și necondiționată.

(256)

În cazul de față, în anunțul oficial privind arendarea exista condiția să se continue activitatea de producție agricolă a Tartu Agro AS (considerentul 44).

(257)

În ceea ce privește condiționalitatea procedurii de licitație, o licitație este necondiționată atunci când un cumpărător potențial are, în general, libertatea de a achiziționa activele, bunurile sau serviciile care urmează a fi vândute și de a le utiliza în scopuri proprii, indiferent dacă desfășoară sau nu anumite activități. Aplicat în cazul unei licitații pentru un contract de arendare, acest lucru înseamnă că arendașul trebuie să fie liber să utilizeze terenul în cauză în orice scop intenționează.

(258)

În cazul în care există o condiție conform căreia cumpărătorul sau arendașul trebuie să își asume obligații speciale în beneficiul autorităților publice sau în interesul public general, pe care un vânzător privat nu le-ar fi solicitat – altele decât cele care decurg din dreptul intern general sau dintr-o decizie a autorităților de planificare –, licitația nu poate fi considerată necondiționată (56).

(259)

Potrivit autorităților estone, scopul acestei condiții menționate în considerentul 44 nu era continuarea activităților Tartu Agro AS ca societate, ci era legat de producția sa agricolă specifică.

(260)

Comisia observă că anunțul privind licitația nu specifica faptul că potențialul ofertant trebuia să înmulțească și să depoziteze anumite semințe, ci doar că activitatea agricolă a unei anumite societăți – Tartu Agro AS – trebuia continuată după luarea în arendă a terenului. Comisia consideră că aceasta este o condiție atașată licitației. Contextul, în care singurul participant eligibil la licitație a fost, în ultimă instanță, aceeași întreprindere, consolidează caracterul personalizat, părtinitor și, prin urmare, condiționat al licitației.

(261)

În plus, condiționând contractul de arendare de cerința privind continuarea activității de producție agricolă a unei anumite întreprinderi se limitează în mod clar utilizarea terenului pentru potențialul ofertant. Prin urmare, în ceea ce privește posibilitatea de a obține cel mai mare cuantum posibil al arendei, Estonia nu a acționat ca un operator privat pe piață, ci mai degrabă ca o autoritate publică motivată de luarea în considerare a politicilor în contextul unei activități economice de arendare a terenurilor agricole. Un operator privat de pe piață care nu era supus acestor constrângeri ar fi putut să atragă mai multe oferte și să obțină o arendă mai mare.

(262)

În consecință, Comisia concluzionează că procedura de licitație nu a fost necondiționată.

(263)

Pe baza celor de mai sus, procedura de licitație pentru darea în arendă a terenului nu a îndeplinit condițiile menționate în considerentul 254 necesare pentru a se concluziona că tranzacția s-a desfășurat în conformitate cu condițiile de piață.

(264)

Statele membre pot interveni pe piață fără a intra sub incidența interdicției prevăzute la articolul 107 alineatul (1) din TFUE în cazul în care intervențiile lor corespund comportamentului unui operator de piață privat rațional și orientat spre profit care ar acționa în circumstanțe similare în condiții normale de piață. Cu alte cuvinte, tranzacțiile economice sau investițiile efectuate de organismele publice nu conferă un avantaj partenerilor de tranzacție ai acestora dacă sunt efectuate în conformitate cu condițiile normale de piață (57).

(265)

Conform MEOP, comportamentul organismelor publice ar trebui să fie comparat cu cel al operatorilor economici similari din sectorul privat în condiții normale de piață pentru a se stabili dacă tranzacțiile economice efectuate de organismele respective constituie un avantaj pentru partenerii de tranzacție ai acestora. Tranzacțiile economice desfășurate de organismele publice nu conferă un avantaj partenerilor de tranzacție ai acestora și, prin urmare, nu constituie ajutor dacă sunt realizate în conformitate cu condițiile normale de piață.

(266)

Examinarea conformității intervenției statului cu condițiile pieței trebuie să aibă loc pe o bază ex ante, având în vedere informațiile disponibile la data la care a fost decisă intervenția respectivă (58). De fapt, orice operator economic privat în economia de piață care este prudent ar efectua, în mod normal, propria sa evaluare ex ante a strategiei și a perspectivelor financiare ale unui proiect (59). Un operator prudent în economia de piață își evaluează, de regulă, ex ante intervențiile prin utilizarea mai multor metodologii diferite.

(267)

Atunci când aplică principiul operatorului economic privat în economia de piață, Comisia evaluează întregul contract de arendare și modificările acestuia pentru a stabili dacă ministerul a acționat ca un operator rațional în economia de piață. În cadrul evaluării măsurilor în cauză, Comisia examinează toate caracteristicile relevante ale măsurilor și contextul acestora (60).

(268)

În consecință, Comisia consideră că, în cazul de față, pe lângă arenda anuală convenită, trebuie să ia în considerare și alte caracteristici ale contractului, cum ar fi contextul în care a fost adoptată măsura, prețul de piață predominant pentru tranzacții similare la momentul respectiv, dimensiunea și calitatea suprafeței arendate, veniturile generate de diferitele părți ale terenului arendat, durata, obligațiile financiare și clauzele contractului de arendare care prevăd condițiile de modificare a contractului de arendare, precum și modul în care a fost pus în aplicare contractul de arendare (considerentele 75-84). În acest cadru, Comisia observă că, în ceea ce privește contractul de arendare inițial sau modificările sale, autoritățile estone nu au furnizat nicio dovadă documentară care să indice că ar fi efectuat o evaluare ex ante pentru a stabili dacă încheierea contractului de arendare inițial și modificările sale au fost efectuate în conformitate cu condițiile normale de piață și că perspectivele de profitabilitate au fost maximizate.

(269)

În lumina jurisprudenței (61), Comisia evaluează dacă măsurile aveau o raționalitate economică, comercială și financiară, având în vedere perspectivele lor de profitabilitate pe termen scurt sau lung, precum și celelalte interese comerciale sau economice pe care le implicau. Acțiunile unui operator privat sunt, în principiu, ghidate de perspectivele de profitabilitate. Prin urmare, atunci când intervenția unui operator public în favoarea unei întreprinderi nu ia în considerare nicio perspectivă de profitabilitate, aceasta nu poate fi considerată conformă cu principiul operatorului economic privat în economia de piață.

(270)

În cazul de față, Comisia observă, în ceea ce privește durata de 25 de ani fără nicio condiție de indexare (a se vedea considerentul 62), că un operator rațional în economia de piață poate acorda prioritate perspectivelor de profitabilitate pe termen lung, dar că acest lucru ar trebui să necesite o compensație adecvată pentru risc și valoarea-timp.

(271)

În ceea ce privește contextul în care au avut loc măsurile, Comisia observă că măsurile constau în acțiuni întreprinse de autoritățile estone în diferite momente pe durata de 25 de ani a contractului. Comisia observă că, în scopul evaluării sale, elementele de probă relevante sunt informațiile disponibile și evoluțiile care erau previzibile la momentul adoptării deciziilor autorităților estone.

(272)

Comisia observă că, în cazul de față, impactul aderării Estoniei asupra cuantumului arendelor în sectorul agricol nu a fost prevăzut la momentul contractului de arendare inițial. Prin urmare, simplul fapt că majorările arendelor de pe piață pe durata de 25 de ani a contractului de arendare nu constituie, în sine, un avantaj.

(273)

În plus, în ceea ce privește contextul, Comisia observă, de asemenea, că argumentele părților privind situația la momentul contractului de arendare inițial sau importanța Fermei de Stat Tartu au o relevanță redusă atunci când Comisia evaluează dacă ministerul a acționat ca un operator rațional în economia de piață atunci când a pus în aplicare contractul de arendare după aderarea Estoniei la UE în contextul unei tranzacții economice privind o întreprindere (a se vedea considerentul 246).

(274)

Ținând seama de faptul că nivelul scăzut convenit al arendei inițiale nu a luat în considerare în mod adecvat durata și că autoritățile estone nu și-au utilizat toate posibilitățile de majorare a arendei pe care le permitea contractul de arendare inițial (considerentele 403 și 455-456), Comisia consideră că un operator rațional în economia de piață nu ar fi încheiat un contract de arendare pe 25 de ani care nu include o condiție de indexare sau alte dispoziții care ar fi permis majorări anuale unilaterale sau automate ale arendei fără acordul părților.

(275)

Un ipotetic operator rațional în economia de piață aflat într-o situație comparabilă nu ar fi avut o justificare economică pentru o durată atât de lungă a contractului. Simplul fapt că este menținută sau chiar sporită calitatea terenului arendat prin intermediul agriculturii active nu justifică durata de 25 de ani, deoarece același impact pozitiv asupra calității terenului arendat ar fi putut fi obținut printr-un contract de arendare mai scurt și prin clauze comparabile cu cele utilizate de Comisia funciară. Contractului de arendare are o durată excepțional de lungă în comparație cu practica obișnuită de pe piață (a se vedea considerentul 130). În plus, arendatorul nu obținea de fapt niciun beneficiu real din investițiile realizate de arendaș (a se vedea considerentul 277 și secțiunea 5.2.3.3.2.6.4).

(276)

În ceea ce privește condițiile în care arendașul avea obligația de a plăti toate impozitele legate de obiectul arendării (considerentul 61), Comisia consideră că un arendator rațional în economia de piață ar fi avut interesul de a include o astfel de condiție în contractele sale de arendare, deoarece condiția se referă la cheltuieli care reprezintă o obligație legală față de arendator. Potrivit raportului Uus Maa și datelor Comisiei funciare, practica obișnuită privind arendările de terenuri publice este ca arendașul să plătească impozitul pe teren (a se vedea considerentele 361-364). Prin urmare, obligația arendașului de a plăti impozitul pe teren, astfel cum este prevăzută în contractul de arendare în cauză, este în concordanță cu practicile standard pentru un operator rațional în economia de piață. Totuși, Comisia observă că, atunci când se evaluează avantajul, este un aspect decisiv dacă această obligație reprezintă o obligație suplimentară pentru Tartu Agro AS în comparație cu alte întreprinderi.

(277)

În ceea ce privește angajamentul pentru cheltuielile de întreținere [considerentul 68 litera (b)], Comisia consideră că un arendator rațional în economia de piață nu ar fi avut niciun interes să includă o astfel de condiție care orientează operațiunile arendașului, în termeni monetari, în contractele sale de arendare, deoarece condiția se referă la cheltuielile operaționale ale unei întreprinderi care își desfășoară activitatea în sectorul agriculturii primare și nu vizează reducerea cheltuielilor statului (a se vedea secțiunea 5.2.3.3.2.6.4). În ceea ce privește obiectivul de a asigura menținerea calității terenului, Comisia observă că contractele de arendare ale Comisiei funciare, care corespund practicii normale de piață privind arendările de terenuri publice, includ obligații de întreținere fără angajamente exprimate în valori monetare. Indiferent de modul în care au fost exprimate aceste angajamente privind cheltuielile de întreținere în contractul de arendare și în modificările acestuia, evaluarea din secțiunea 5.2.3.3.2.6.4 arată că aceste cheltuieli nu ar trebui să facă parte din arendă (a se vedea considerentele 377 și 69).

(278)

În mod similar, în ceea ce privește contractul de vânzare (considerentul 73), un operator rațional în economia de piață nu ar fi avut niciun interes sau motiv să includă în acest contract condiții referitoare la investiții detaliate sau un număr mediu de angajați. Contextul era vânzarea sau privatizarea unei întreprinderi publice, în care vânzătorul ar trebui, în mod normal, să fie motivat de profitul din prețul de vânzare și nu de considerații de ordin social sau de investiții în teren care aduc beneficii arendașului.

(279)

În ceea ce privește angajamentul pentru investiții [considerentul 68 litera (a)], întrucât investițiile respective erau importante pentru a asigura păstrarea calității terenului, Comisia consideră că un operator rațional în economia de piață ar fi fost interesat să realizeze el însuși investițiile (în conformitate cu practica și cu obligațiile legale aplicabile ale arendatorului) sau, dacă le-ar fi lăsat în seama arendașului, ar fi verificat punerea lor în aplicare.

(280)

În această privință, Comisia reamintește că contractele de arendare ale Comisiei funciare, care corespund practicii obișnuite de piață privind arendările de terenuri publice, includ doar anumite obligații de întreținere, fără angajamente pentru investiții exprimate în valori monetare. În plus, Legea privind îmbunătățirile funciare stabilește, de asemenea, că investițiile de acest tip îi revin arendatorului (considerentul 180). Totuși, Comisia consideră că simplul fapt că Tartu Agro AS a fost de acord să finanțeze investițiile respective nu este suficient pentru a concluziona că contractul de arendare este în conformitate cu principiul operatorului economic privat în economia de piață (62).

(281)

În plus, Comisia observă că angajamentul pentru investiții nu a fost pus în aplicare astfel cum s-a convenit între minister și Tartu Agro AS (considerentul 99). Suma investită de Tartu Agro AS în înnoirea sistemelor de îmbunătățiri funciare este mai mică decât angajamentul pentru investiții convenit. Un operator rațional în economia de piață s-ar fi asigurat că arendașul își finanțează angajamentele convenite.

(282)

Comisia concluzionează că un operator rațional în economia de piață aflat într-o situație similară unui contract cu o durată de 25 de ani s-ar fi asigurat că angajamentul pentru investiții este pus în aplicare.

(283)

În ceea ce privește afirmațiile potrivit cărora contractul de arendare inițial a fost utilizat pentru achiziționarea de servicii legate de semințe (considerentele 228-230), Comisia observă că Estonia ar fi putut avea, în special în perioada în care Tartu Agro AS funcționa ca fermă de stat, o nevoie reală de a achiziționa serviciile legate de înmulțirea și depozitarea semințelor și obiective reale de politică publică.

(284)

Totuși, Comisia observă că contractul de arendare și activitatea Tartu Agro în general rămân în domeniul activității economice (a se vedea considerentul 246). În plus, autoritățile estone nu au furnizat niciun element de probă documentar care să arate că ar fi efectuat vreo analiză ex ante pentru a stabili dacă serviciile în cauză erau evaluate în condițiile pieței și care ar fi fost valoarea de referință dorită pentru serviciile respective. De asemenea, contractul de arendare inițial nu menționa și nu specifica în niciun fel vreo obligație specifică privind înmulțirea și depozitarea semințelor. Autoritățile estone nu au invocat, cu atât mai puțin au arătat faptul că activitatea în cauză ar îndeplini criteriile pentru serviciile de interes economic general.

(285)

Simplul fapt că (i) contractul de arendare (considerentul 59), (ii) condiția de a continua activitatea de producție agricolă a Tartu Agro AS (considerentul 43) și (iii) contractul de vânzare [considerentul 73 litera (b)] au stabilit o condiție privind continuitatea producției agricole nu indică faptul că autoritățile estone ar fi acționat în afara domeniului activităților economice atunci când au dat în arendă terenul. Indiferent de motivațiile acestora pentru încheierea și modificarea contractului de arendare, contractul respectiv a fost încheiat cu o întreprindere și trebuia să respecte normele privind ajutoarele de stat din momentul aderării Estoniei la Uniune (considerentul 289).

(286)

Astfel cum se arată în detaliu în secțiunile următoare, ținând seama de faptul că ministerul, un operator public, a favorizat întreprinderea Tartu Agro AS și a ignorat perspectiva profitabilității oferind terenul arendat cu un cuantum prea mic și avantajos al arendei (considerentul 457), nu se poate considera că acest lucru respectă principiul operatorului privat sau criteriul operatorului economic privat în economia de piață. Comisia concluzionează că Estonia nu a acționat ca un operator privat de pe piață orientat spre profit atunci când a încheiat, a modificat și a pus în aplicare contractul de arendare.

(287)

În cazul de față, un presupus cuantum preferențial al arendei comparabil cu o arendă care ar fi prevalat în condiții normale de piață oferă un avantaj beneficiarului. Cu alte cuvinte, Comisia evaluează dacă cuantumul arendei prevăzut de autoritățile estone corespunde celui pe care l-ar fi stabilit probabil un operator privat care își desfășoară activitatea în condiții normale de concurență, ținând seama de faptul că singurele elemente de probă relevante sunt informațiile disponibile și evoluțiile previzibile la momentul încheierii și modificării contractului de arendare de către părți. Comisia evaluează de câte ori s-a îmbunătățit situația financiară a Tartu Agro AS de la data aderării Estoniei la Uniunea Europeană ca urmare a contractului de arendare în condiții diferite de condițiile normale de piață.

(288)

Astfel cum a concluzionat Comisia, contractul de arendare inițial nu a fost atribuit printr-o licitație necondiționată (considerentul 262). În plus, la momentul încheierii contractului de arendare inițial, Tartu Agro AS nu era o entitate independentă (față de stat), ci funcționa sub controlul ministerului. Prin urmare, licitația nu furnizează elemente de probă directe și concrete cu privire la o tranzacție în care părțile ar fi acționat în mod independent, în propriul lor interes și în conformitate cu condițiile pieței. Această evaluare include o comparație a măsurilor cu condițiile normale de piață, iar situația financiară a Tartu Agro AS în urma încheierii contractului de arendare trebuie comparată cu situația sa financiară în cazul în care măsura nu ar fi avut loc.

(289)

Numai efectul contractului de arendare inițial [considerentul 28 litera (a)], al modificărilor sale [considerentul 28 litera (b)] și al punerii sale în aplicare [considerentul 28 litera (c)] începând cu 1 mai 2004, data aderării Estoniei la Uniunea Europeană, până la sfârșitul anului 2019 [întrucât aceasta este perioada acoperită de prezenta decizie (a se vedea considerentul 29)] este relevant, nu cauza sau obiectivul intervenției statului la momentul contractului de aderare inițial (63), cu alte cuvinte este irelevant din ce motive sau cu ce obiective au încheiat autoritățile estone contractul de arendare cu Tartu Agro AS și dacă autoritățile estone au urmărit, de exemplu, să asigure o producție de semințe de înaltă calitate în Estonia.

(290)

Comisia observă că, deși data de 1 mai 2004, data aderării Estoniei la Uniunea Europeană, a fost anterioară expirării termenului de prescripție (secțiunea 5.5.1), acest lucru nu împiedică Comisia să constate existența unui ajutor ilegal după expirarea termenului de prescripție [și anume la 14 august 2004 (a se vedea considerentele 497 și 498)] și nu împiedică instanțele naționale să dispună recuperarea acestuia în conformitate cu propriile norme naționale privind prescripția.

(291)

Arendarea terenului, care a acordat avantajul societății Tartu Agro AS, se încadra în sfera activităților economice și nu în exercitarea autorității publice sau a altor activități neeconomice de către stat (a se vedea considerentul 246). Pentru a stabili prețul de piață al arendei, Comisia calculează diferența dintre arenda plătită efectiv de Tartu Agro AS și o arendă de piață comparabilă, având în vedere elementele selectate, care sunt relevante în mod direct sau indirect pentru determinarea valorii juste de piață pe piața identificată. Evaluarea următoarelor elemente asigură o determinare cuprinzătoare și exactă a prețului de piață al arendei, care reflectă toate condițiile de piață și toți factorii relevanți:

(292)

Arenda prevăzută în contractul de arendare nu poate fi luată în considerare în mod izolat, ci numai prin includerea caracteristicilor de mai sus în evaluare. Acești factori reprezintă un element pertinent al contractului de arendare și nu pot fi excluși dintr-o evaluare cuprinzătoare în vederea determinării și a comparării cu condițiile normale de piață.

(293)

Pentru a evalua dacă Tartu Agro AS a beneficiat de o arendă preferențială, adică a plătit o arendă sub prețul pieței, trebuie analizate obligațiile financiare ale contractului de arendare menționate în considerentul 68. Prin urmare, Comisia evaluează în secțiunea 5.2.3.3.2.6.2 dacă cheltuielile aferente obligațiilor respective trebuie considerate ca făcând parte din plățile arendei și dacă pot fi considerate ca făcând parte din venitul din arendă al arendatorului.

(294)

În ceea ce privește durata, Comisia observă că, în cursul unui contract pe termen lung, numai variația prețului de piață subiacent („riscul de preț”) nu conduce la un avantaj în contextul ajutorului de stat dacă prețul convenit inițial și prețul adaptat ulterior după fiecare modificare a luat în considerare durata contractului de arendare și riscul de preț. Simplul fapt că prețurile spot fluctuează în cursul unui contract pe termen lung nu generează neapărat un avantaj, dacă riscul de preț a fost luat în considerare în mod adecvat în cadrul practicilor normale de piață (a se vedea considerentul 436).

(295)

Ca urmare, în acest caz, ținând seama de durata de 25 de ani, în cursul căreia au avut loc mai multe modificări, Comisia evaluează în considerentele 391-400 dacă durata a fost luată în considerare în mod adecvat.

(296)

Comisia consideră că, în evaluarea și cuantificarea avantajului, este decisiv mai degrabă modul în care s-a executat și s-a pus în aplicare efectiv contractul de arendare decât ceea ce s-a convenit în mod oficial între părți. În acest caz, suma semestrială a arendei plătită efectiv de Tartu Agro AS a fost diferită de cuantumul convenit al arendei. În plus, angajamentul pentru investiții nu a fost pus în aplicare astfel cum este definit în contractul de arendare. Prin urmare, pentru a evalua avantajul, trebuie să se compare cu prețurile pieței suma arendei plătită efectiv de Tartu Agro AS, nu arenda convenită de părți, și numai punerea în aplicare efectivă a angajamentului pentru investiții trebuie adăugată la cuantumul arendei atunci când acesta este comparat cu prețul de piață al arendelor de referință.

(297)

În plus, pentru a se asigura că suma arendei plătită efectiv de Tartu Agro AS este comparabilă cu prețul de piață al arendelor de referință, plățile anuale ale arendei trebuie convertite în valori pe hectar utilizând un numitor bazat pe tipul de teren corespunzător terenului arendat în cauză. Această metodă va asigura o mai bună comparabilitate.

(298)

În general, respectarea condițiilor de piață poate fi stabilită direct în cazul în care o tranzacție se bazează pe o procedură de licitație competitivă, transparentă, nediscriminatorie și necondiționată, motiv pentru care Comisia evaluează în secțiunea 5.2.3.1 procedura de licitație descrisă în considerentele 42-54. Întrucât procedura de licitație care a precedat contractul de arendare nu îndeplinea aceste condiții, ci era condiționată de continuarea exploatării de către beneficiar a terenului respectiv, acesta este deja un indiciu puternic al unui avantaj în sine și, de asemenea, influențează interpretarea clauzelor din contractul de arendare, precum și evaluarea arendei, care a fost mai mică decât prețul pieței pe întreaga durată a contactului, astfel cum a fost modificat (considerentul 423).

(299)

Pentru a calcula diferența dintre arenda plătită de Tartu Agro AS și ceea ce ar fi trebuit să plătească în condiții normale de piață, Comisia:

(300)

În plus, Comisia:

(301)

Ca și în cazul de față, nu există o sursă unică pentru stabilirea prețului de piață care să acopere durata contractului, adică între anul 2000 și anul 2025 (sfârșitul contractului) sau măcar până în 2019 (sfârșitul perioadei de investigație). Dimpotrivă, Comisia trebuie să utilizeze diferitele seturi de date furnizate de Estonia și de Tartu Agro AS pentru a stabili o valoare de referință corectă a pieței.

(302)

Pentru a stabili prețul de piață al unui teren arendat, Comisia poate utiliza o evaluare efectuată de un expert independent înainte de negocierea vânzării, pentru a stabili valoarea de piață pe baza indicatorilor de piață și a standardelor de evaluare general acceptate (64). În cazul de față, Comisia a evaluat rapoartele experților și a solicitat informații suplimentare din partea autorităților estone cu privire la valorile de referință de pe piață disponibile. În plus, Comisia a solicitat informații suplimentare din partea autorităților estone cu privire la exactitatea informațiilor statistice disponibile la 14 decembrie 2022 și la 22 decembrie 2022. În urma solicitării, autoritățile estone au furnizat mai multe date privind cuantumurile arendelor.

(303)

În special, datele privind arendele furnizate de Estonia constau în două surse de date statistice (Comisia funciară și Oficiul de Statistică) și trei rapoarte de evaluare ale unor experți externi (considerentul 102).

(304)

În ceea ce privește datele publicate de Oficiul de Statistică, Comisia concluzionează că acestea nu furnizează un preț de piață adecvat al arendelor de referință și, din motivele explicate în considerentele 109, 113 și 213-214, oferă un indicator al prețului care este mai mic decât prețurile de piață relevante, deoarece datele includ și contractele de arendare care erau încheiate gratuit sau pentru care exista un acord de a se plăti numai impozitul pe teren. În plus, acestea nu furnizează o estimare pentru un teren dat în arendă de o autoritate publică și care, potrivit experților, are niveluri ale prețurilor mai ridicate decât terenurile date în arendă de actori privați ca urmare a drepturilor preferențiale de a se continua utilizarea terenului după expirarea contractului de arendare, fie prin cumpărarea acestuia, fie prin continuarea arendării lui, sub rezerva deciziei statului. Această concluzie este conformă cu raportul Uus Maa (considerentul 135). Din jurisprudență rezultă că metodele de determinare a valorii de piață ar trebui să țină seama de actualizarea prețurilor, în cazul în care prețurile cresc brusc, astfel încât prețul plătit efectiv să se apropie cât mai mult posibil de valoarea de piață (65). Comisia consideră că datele publicate de Oficiul de Statistică nu îndeplinesc această condiție.

(305)

În ceea ce privește raportul Pindi Kinnisvara (considerentele 104 și 116-118), Comisia observă că acesta a fost comandat de Tartu Agro AS și retras de autoritățile estone și că raportul respectiv nu precizează pentru ce perioadă este relevantă evaluarea sa.

(306)

În plus, Comisia observă că, întrucât raportul Pindi Kinnisvara a evaluat o estimare a prețului de piață pentru terenurile agricole situate într-un loc atractiv din comitatul Tartu, cu aproximativ 90 % din suprafață utilizată, având în vedere obligația arendașului de a face investiții specifice (a se vedea considerentul 116), prețul său de referință ia în considerare obligațiile financiare, amplasarea, precum și dimensiunea și utilizarea parcelelor.

(307)

Totuși, raportul Pindi Kinnisvara nu discută și nu explică modul în care au fost luate în considerare aceste caracteristici, care sunt relevante pentru evaluare, și anume raportul nu precizează modul în care a fost calculată obligația de 104 EUR/ha pentru investiții specifice (considerentul 116) și impactul acestei obligații asupra evaluării arendei de piață plătite de Tartu Agro AS.

(308)

Ca urmare, Comisia consideră că raportul Pindi Kinnisvara nu furnizează o estimare fiabilă, exactă și utilă a prețurilor pentru terenurile arendate. În consecință, Comisia concluzionează că estimarea acestuia privind prețul de piață nu poate fi utilizată în cadrul evaluării.

(309)

În ceea ce privește raportul Uus Maa, Comisia observă că acesta furnizează estimări precise ale prețurilor pieței pentru perioada anterioară aderării Estoniei la UE. Pentru perioada ulterioară aderării, raportul Uus Maa menționează o creștere a nivelului prețurilor și își sintetizează estimările privind prețurile arendelor ca intervale de prețuri pe perioade de cinci ani. Prin urmare, întrucât intervalul de prețuri reprezintă o evoluție a prețurilor în cursul perioadei respective, o medie a intervalelor de prețuri prezentate nu este un indicator exact al prețului pieței la sfârșitul sau la începutul intervalelor de timp, în special având în vedere creșterea prețurilor. Din jurisprudență rezultă că metodele de determinare a valorii de piață ar trebui să țină seama de actualizarea prețurilor, în cazul în care prețurile cresc brusc, astfel încât prețul plătit efectiv să se apropie cât mai mult posibil de valoarea de piață (66). Comisia consideră că faptul că raportul Uus Maa furnizează doar intervale de prețuri după aderarea Estoniei la UE reduce considerabil exactitatea datelor raportului respectiv în analiza perioadei începând din 2005.

(310)

Raportul Uus Maa și-a bazat analiza pe o evaluare detaliată a terenului pe care Tartu Agro AS l-a luat în arendă. În plus, raportul Uus Maa a analizat contractul de arendare, observând că în el se precizează în detaliu că Tartu Agro AS trebuie să efectueze servicii de întreținere și ce tip de întreținere este necesară, deși, conform practicii normale a pieței, aceste obligații de întreținere erau incluse în contractele de arendare în termeni generici. În plus, raportul Uus Maa observă durata excepțional de mare a contractului și faptul că acesta vizează o suprafață extinsă în comparație cu practica normală de pe piață (considerentul 123).

(311)

Comisia observă că raportul Uus Maa nu explică și nu analizează durata mare a contractului de arendare, suprafața extinsă, obligația arendatorului de a achiziționa investițiile efectuate de arendaș la sfârșitul contractului și obligațiile financiare ale contractului de arendare (a se vedea considerentele 61 și 68). Comisia consideră că acest lucru diminuează considerabil utilitatea raportului Uus Maa în cadrul analizei.

(312)

În consecință, Comisia concluzionează că cele mai fiabile informații pe care le furnizează raportul Uus Maa sunt informațiile referitoare la calitatea terenului arendat, la prețul de piață înainte de aderare și la impactul acestuia asupra arendelor de pe piață, deoarece furnizează un preț de piață specific pentru arendele de referință corespunzătoare acestor momente. Prin urmare, Comisia se bazează pe acest raport în ceea ce privește arenda din 2004, observând că datele Comisiei funciare sunt disponibile doar începând din 2005 (a se vedea considerentul 314).

(313)

Raportul Domus evaluează în detaliu aproximativ 45 % din terenul arendat aferent contractului în cauză în decizie (a se vedea considerentul 155). Totuși, astfel cum se arată în secțiunea 2.5.9, calitatea terenului poate varia. Raportul furnizează, de asemenea, o estimare a prețului de pornire pentru o licitație privind darea în arendă a unor terenuri publice pentru o dată a valorii (67) la 18 februarie 2020. În plus, raportul Domus nu furnizează estimări retroactive ale prețurilor (adică estimări de prețuri pentru trecut), ceea ce face ca el să fie puțin relevant pentru evaluarea Comisiei, întrucât 2020 se află în afara perioadei de investigație vizate de decizie (68) (considerentul 15).

(314)

Datele Comisiei funciare furnizează informații privind arendările de terenuri agricole realizate în cadrul unei tranzacții similare cu cea în cauză, și anume vânzarea sau arendarea de terenuri publice. Comisia reamintește că arendările publice au niveluri de preț mai ridicate decât cele private, ca urmare a faptului că ofertanții care prezintă cea mai mare ofertă dobândesc atât dreptul de a arenda terenul, cât și dreptul preferențial de a continua să-l utilizeze după expirarea contractului de arendare, fie prin cumpărarea terenului, fie prin continuarea arendării acestuia, sub rezerva deciziei statului (considerentele 111-113). În plus, datele respective corespund prețurilor pieței care sunt obținute din tranzacții bazate pe o procedură de licitație publică deschisă și necondiționată. Datele Comisiei funciare furnizează informații privind prețurile realizate începând din 2005. Comisia recunoaște că, în cazul terenurilor date în arendă de Comisia funciară, diferă calitatea, precum și numărului de arendări dintr-un an. În plus, arendașii sunt obligați să respecte anumite angajamente (considerentul 114), care sunt parțial similare cu cele incluse în contractul de arendare. Prin urmare, începând din 2005, Comisia funciară furnizează un preț de piață anual de referință care se bazează pe tranzacțiile realizate pe o piață relevantă (darea în arendă de terenuri agricole publice) pe baza unei proceduri de licitație publică necondiționată.

(315)

Comisia observă că, pentru a identifica o valoare de referință adecvată, este necesar să se acorde o atenție deosebită tipului de contract de arendare (arendarea de terenuri agricole), operatorului în cauză, tipului de tranzacție în cauză (arendare pe termen lung) și pieței în cauză (terenuri date în arendă de o autoritate publică) (69).

(316)

Momentul tranzacției este, de asemenea, deosebit de relevant atunci când au avut loc evoluții economice semnificative, precum aderarea Estoniei la UE, și când rapoartele experților care sunt disponibile au date ale valorii diferite deoarece utilizează ani diferiți pentru estimarea arendei și nu există un raport unic care să acopere întreaga durată a contractului de arendare.

(317)

În ceea ce privește circumstanțele cazului și contextul în care este utilizată metoda de evaluare comparativă, Comisia observă că:

(318)

Comisia concluzionează că aderarea Estoniei la Uniunea Europeană în 2004 a avut un impact considerabil asupra pieței de arendare a terenurilor agricole. În plus, piața terenurilor agricole, inclusiv nivelul arendelor, a evoluat considerabil. Din jurisprudență rezultă că metoda de determinare a valorii de piață ar trebui să țină seama de actualizarea prețurilor, în cazul în care prețurile cresc brusc, astfel încât prețul plătit efectiv să se apropie cât mai mult posibil de valoarea de piață (70). Media unui interval de prețuri care sintetizează evoluția prețurilor de-a lungul anilor nu este un preț de piață adecvat pentru arendele de referință în contextul unor prețuri în creștere, întrucât ar putea să nu reflecte în mod corespunzător fluctuațiile prețurilor. La o evaluare comparativă a valorilor de piață, este esențial să se ia în considerare variațiile de preț dintr-o perioadă selectată care să permită, în cea mai mare măsură, o evaluare precisă și cuprinzătoare. În consecință, după evaluarea datelor aflate la dispoziția Comisiei și a fiabilității acestora (a se vedea secțiunea 5.2.3.3.2.1), Comisia concluzionează că cea mai exactă comparație a datelor privind valorile de piață se bazează pe date anuale. Prin urmare, datele anuale reprezintă arendele de referință cele mai adecvate. În ceea ce privește calitatea terenului arendat, Comisia observă că:

(319)

În plus, Comisia observă că experții externi (și anume raportul Uus Maa sau raportul Domus) care au evaluat în detaliu terenul arendat nu au concluzionat că zona ar avea dezavantaje semnificative în comparație cu terenul arendat din comitatul Tartu.

(320)

De asemenea, AS Pindi Kinnisvara a fost invitată să evalueze valoarea terenurilor „situate într-un loc atractiv din comitatul Tartu”.

(321)

În plus, Comisia consideră că afirmația Tartu Agro AS potrivit căreia datele Comisiei funciare nu sunt comparabile cu cele ale contractului de arendare nu este corectă (considerentul 231). De fapt, licitațiile Comisiei funciare precizează că, pe lângă plata arendei, arendașul trebuie să plătească impozitul pe teren și să se angajeze să mențină terenul în stare bună. Acestea stabilesc și că, în cazul în care există un acord scris cu arendașul, se pot efectua și modificări și îmbunătățiri care depășesc întreținerea periodică a terenului arendat, care vor fi compensate ulterior din arendă (prin urmare, aceste costuri trebuie considerate ca făcând parte din arendă). Ca atare, există o singură diferență între practica Comisiei funciare și contractul de arendare, care se referă la faptul că, în temeiul contractului de arendare, investițiile pentru sistemele de îmbunătățiri funciare trebuie să fie finanțate de arendaș. În același timp, arenda, valoarea angajamentelor pentru întreținere și investiții în sisteme de îmbunătățiri funciare sunt toate cuantificate (considerentele 68, 85, 89 și 99), prin urmare aceste valori pot fi comparate separat cu valoarea de referință. Este suficient să se identifice și să se separe costurile investițiilor în sisteme de îmbunătățiri funciare pentru a se compara contractul de arendare cu datele Comisiei funciare, care are contracte similare. În consecință, Comisia concluzionează că contractele de arendare ale Comisiei funciare sunt comparabile cu contractul de arendare, după o ajustare a costurilor investițiilor în sisteme de îmbunătățiri funciare. În cele din urmă, în ceea ce privește calitatea terenului care face obiectul contractului de arendare, Comisia observă că acesta nu se abate, din punctul de vedere al calității, de la datele Comisiei funciare, iar Comisia concluzionează că terenul arendat în temeiul contractului de arendare corespunde, cu excepția duratei și a dimensiunii suprafeței arendate, terenurilor date în arendă de Comisia funciară. În special, întrucât datele Comisiei funciare provin de la arendările de terenuri deținute de o autoritate publică, datele respective sunt comparabile și se referă la același tip de tranzacții (tranzacții publice).

(322)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia concluzionează că tranzacțiile de arendare ale Comisiei funciare din toate comitatele (considerentul 111) reprezintă cel mai adecvat criteriu de referință pentru arenda de piață aferentă perioadei de după 2004, deoarece datele privind tranzacțiile de arendare ale Comisiei funciare corespund arendei pe care ar fi stabilit-o probabil un operator privat care își desfășoară activitatea în condiții normale de concurență. Această concluzie este valabilă chiar și în cazul în care Comisia recunoaște că datele Comisiei funciare nu utilizează tipul exact de contracte (și anume Comisia recunoaște că, în cazul terenurilor date în arendă de Comisia funciară, diferă calitatea, precum și numărul de arendări dintr-un an. În plus, arendașii sunt obligați să respecte anumite angajamente (considerentul 114) care sunt doar parțial similare cu cele incluse în contractul de arendare (a se vedea considerentul 314). Totuși, aceste diferențe nu subminează valoarea datelor Comisiei funciare ca criteriu de referință, deoarece datele sunt în continuare fiabile și coerente și oferă o bază suficientă pentru calcularea arendei cât mai aproape posibil de valoarea de piață (71). În această privință (a se vedea și considerentul 321), Comisia consideră că natura publică a terenurilor agricole date în arendă de Comisia funciară este factorul primordial, deoarece se pune accentul pe evaluarea pieței terenurilor agricole publice (adică nu a terenurilor private), iar datele se referă la tranzacții reale, prin urmare sunt fiabile. În plus, faptul că datele Comisiei funciare nu includ contracte cu investiții similare celor incluse în contractul de arendare poate fi neutralizat prin adăugarea costurilor investițiilor respective în arendă (considerentul 114). În cele din urmă, diferențele de calitate dintre datele medii ale Comisiei funciare și calitatea estimată a terenului care face obiectul contractului de arendare (considerentele 162 și 163) nu sunt suficiente pentru a contesta concluzia, iar datele rămân coerente.

(323)

Comisia observă că, pentru perioada contractului de arendare inițial din anul 2000, singurele informații de care dispune sunt cele din raportul Uus Maa și că autoritățile estone nu au furnizat nicio analiză ex ante în care să fi evaluat cuantumul arendei și condițiile contractului de arendare inițial.

(324)

Raportul Pindi Kinnisvara și raportul Domus nu furnizează estimări retroactive ale prețurilor, Oficiul de Statistică a publicat date privind arendele pentru terenurile agricole numai începând din 2009, iar Comisia funciară raportează date privind tranzacțiile realizate începând din 2005.

(325)

Raportul Uus Maa furnizează un preț de referință al pieței pentru anul 2000 (considerentul 428). Raportul respectiv se bazează pe o analiză de piață cuprinzătoare și pe o analiză aprofundată a terenului care face obiectul contractului de arendare, precum și a terenurilor din comitatul Tartu. Raportul Uus Maa include o analiză a situației generale a pieței și a caracteristicilor terenului. În plus, deși nu furnizează nicio evaluare a obligațiilor financiare, raportul Uus Maa include particularitățile contractului de arendare, și anume durata și obligațiile financiare suplimentare (a se vedea secțiunea 2.5.8.4).

(326)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia concluzionează că raportul Uus Maa furnizează o valoare de referință valabilă pentru prețul de piață al terenurilor agricole pentru anul 2000. În plus, terenul arendat în temeiul contractului de arendare corespunde bine unui teren mediu din Estonia (considerentele 318 și 319).

(327)

Raportul Uus Maa concluzionează că înainte de aderarea Estoniei la UE nu se prevedea o creștere exponențială iminentă a terenurilor arabile. În anul 2000, cuantumul arendei pentru terenuri arabile decente din comitatul Tartu este estimat la 100 EEK/ha (6,4 EUR/ha) (considerentul 125) (a se vedea și tabelul 10 și tabelul 11).

(328)

Comisia observă că, deși normele privind ajutoarele de stat au devenit obligatorii pentru Estonia la 1 mai 2004, data aderării Estoniei la Uniunea Europeană, iar contractul de arendare inițial prevede că clauzele sale pot fi modificate în cazul în care o modificare decurge din contract sau din legislație, autoritățile estone nu au modificat contractul de arendare în 2004.

(329)

În ceea ce privește datele disponibile privind prețul de piață, Comisia observă că, la momentul aderării Estoniei la UE în 2004, singurele date disponibile se bazează pe raportul Uus Maa (a se vedea tabelul 10 și tabelul 11).

(330)

În consecință, Comisia consideră că, la momentul aderării Estoniei la UE în 2004, estimarea prețului de piață relevant ar trebui să se bazeze pe raportul Uus Maa.

(331)

Pentru a urma o abordare prudentă în selectarea prețului de piață al arendelor de referință din 2004, Comisia observă că datele din raportul Uus Maa arată că:

(332)

Pentru a stabili nivelul de referință, Comisia consideră că informațiile cele mai specifice și, prin urmare, datele cele mai exacte sunt cele care se referă la contractul de arendare în sine. Totuși, pot fi utilizate și datele privind valoarea terenurilor din comitatul Tartu pentru a determina valoarea de referință dacă estimările sunt coerente și fiabile. Comisia observă, în ceea ce privește anul 2004, că raportul Uus Maa nu furnizează o estimare a arendei pentru terenul care face obiectul contractului de arendare pentru un anumit an (a se vedea considerentul 331 punctul 3), ci furnizează doar estimarea pentru perioada 2000-2004. Totuși, Comisia consideră că, având în vedere că 2004 se află la limita superioară a acestei perioade și dat fiind că limita inferioară pentru perioada ulterioară (și anume 2005-2009) este de 10 EUR/ha, un preț de 10 EUR/ha este cea mai fiabilă estimare a prețului pieței pentru 2004 (la care se aplică o reducere suplimentară de 20 % pentru a ține seama de sensibilitatea datelor) (considerentele 334 și 514). Acest lucru este susținut de tendința generală de creștere a valorii de piață a arendelor pentru terenuri în timp, explicată în același raport (a se vedea considerentul 331 punctul 1). Acest lucru este confirmat și de prețul de piață indicat pentru anul specific 2004 în celelalte seturi de date cuprinse în același raport, și anume datele privind valoarea terenurilor din comitatul Tartu: astfel cum se arată în tabelul 16, Arenda estimată pentru terenurile din comitatul Tartu, cea mai mică arendă din intervalul respectiv este, de asemenea, de 10 EUR/ha. În mod normal, datele aferente unui anumit an sunt mai fiabile și mai sugestive decât un interval mai larg de prețuri care acoperă o perioadă.

(333)

Prețul de referință al pieței de 10 EUR/ha pentru 2004 este coerent și în comparație cu datele referitoare la comitatul Tartu (a se vedea considerentul 331 punctul 2), care sugerează că arendele din 2004 ar putea fi mai mari, de până la 20 EUR/ha, dar se încadrează în continuare în acest interval specific.

(334)

Prin urmare, analizând încrucișat cele două seturi de date furnizate de raportul Uus Maa (a se vedea tabelul 10 și tabelul 11), având în vedere considerentele 331-333, Comisia concluzionează, în urma unei abordări rezonabile și prudente, că prețul de piață de referință a fost de 10 EUR/ha de teren arabil în 2004, la care se aplică o reducere de 20 % pentru a ține seama de sensibilitatea datelor (considerentul 514).

(335)

Comisia concluzionează, astfel cum se menționează în considerentul 322, că prețul de referință cel mai exact și mai adecvat se bazează pe tranzacțiile de arendare ale Comisiei funciare.

(336)

Datele privind tranzacțiile de arendare realizate de Comisia funciară sunt disponibile din 2005, prin urmare, începând din 2005, estimarea adecvată a prețului de piață se bazează pe datele Comisiei funciare privind prețurile mediane ale arendei din Estonia.

(337)

Arenda este convenită ca plată anuală, în timp ce datele de piață disponibile sunt valori exprimate în EUR pe hectar. Prin urmare, pentru a compara aceste valori, valoarea anuală convenită a arendei trebuie transformată într-o valoare în EUR pe hectar.

(338)

Această transformare trebuie să țină seama de calitatea terenului prin utilizarea unui numitor care corespunde terenului pentru care este furnizată estimarea prețului de piață, astfel încât să se asigure că cele două valori sunt comparabile.

(339)

Datele Comisiei funciare se referă la arendări publice de terenuri agricole. Comisia observă că contractul de arendare în cauză în decizie nu acoperă doar terenuri agricole, ci și terenuri împădurite. Pentru a putea compara arenda contractului de arendare cu datele Comisiei funciare (putându-se compara terenuri similare), Comisia ia în calcul numai suprafața eligibilă pentru sprijin PAC (72). Comisia consideră că aceasta este o metodologie prudentă pentru a estima care ar fi trebuit să fie cuantumul arendei și/sau pentru a stabili existența unui avantaj. În consecință, Comisia concluzionează că suprafața eligibilă pentru sprijin PAC ar trebui utilizată ca numitor atunci când plățile anuale ale arendei sunt comparate cu datele Comisiei funciare.

(340)

Comisia recunoaște că această metodă oferă doar o estimare, întrucât:

(341)

Totuși, Comisia consideră că metoda descrisă în considerentul 339 oferă o estimare suficient de comparabilă pentru suprafețe comparabile, ceea ce este prudent pentru a stabili care ar fi trebuit să fie cuantumul arendei și, prin urmare, dacă contractul de arendare implică un avantaj.

(342)

Întrucât raportul Uus Maa explică faptul că în anul 2000 exista o piață numai pentru terenuri arabile decente, Comisia concluzionează că, pentru anii anteriori aderării Estoniei la UE și datele privind terenurile eligibile pentru sprijin PAC, numărul de hectare de teren arabil conform raportului Uus Maa (2 839,5 ha) (considerentul 89) este estimarea cea mai exactă pentru terenurile arabile decente, prin urmare acesta ar trebui să fie utilizat ca numitor atunci când plățile anuale ale arendei sunt comparate cu prețul de piață al arendelor de referință care se bazează pe raportul Uus Maa.

(343)

Comisia rezumă în tabelul următor numitorul care trebuie utilizat atunci când arendele anuale sunt transformate în valori în EUR pe hectar în funcție de sursa de date.

Tabelul 17

Numitorii (sunt tipul) care trebuie să se utilizeze atunci când plățile anuale sunt transformate în EUR pe hectar

(344)

Metoda de transformare a plăților anuale în valori în EUR pe hectar utilizând numai terenul eligibil pentru sprijin PAC presupune că terenul care nu este eligibil pentru sprijin PAC nu are nicio valoare. Prin urmare, dacă arenda este mai mică decât condițiile pieței, chiar dacă se exclud eventualele venituri sub forma vânzării de cherestea sau a închirierii de proprietăți, existența unui avantaj poate fi confirmată.

(345)

În ceea ce privește veniturile din vânzările de cherestea, Comisia observă că cuantificarea veniturilor suplimentare din vânzările de cherestea nu se poate baza exclusiv pe volumele de vânzări estimate și pe prețurile medii de vânzare, deoarece o astfel de abordare ar presupune că vânzările de cherestea nu necesită nicio cheltuială, ci fie pe venitul net realizat din vânzările de cherestea, fie pe prețurile de piață estimate ale arendei pentru terenurile forestiere. În general, ciclul de producție al sectorului forestier este de câteva decenii, adică mult mai lung decât durata de 25 de ani a contractului de arendare. Prin urmare, este posibil ca datele privind arendele de piață din sectorul forestier să nu ofere o estimare fiabilă a prețului pieței pentru o anumită durată.

(346)

Întrucât, în cazul de față, dimensiunea terenului forestier este relativ mică în comparație cu terenul agricol, Comisia concluzionează că, din motive de prudență și simplitate, valoarea terenului forestier nu ar trebui inclusă în evaluarea avantajului.

(347)

Astfel cum se observă în considerentul 291 litera (d) și în considerentul 292, obligațiile financiare menționate în considerentele 60 și 68 pot reprezenta caracteristici relevante ale contractului de arendare atunci când se evaluează presupusul avantaj. În ceea ce privește impactul lor asupra poziției financiare și economice a Tartu Agro AS în comparație cu alte întreprinderi care își desfășoară activitatea în condiții de piață, este relevant dacă aceste obligații au fost:

(348)

Comisia observă că, având în vedere că durata excepțional de lungă a contractului și că acesta vizează o suprafață excepțional de mare, simplul fapt că în anul 2000 nu era o practică normală de piață includerea unor obligații financiare în contractele de arendare într-o formă măsurabilă în termeni monetari (a se vedea considerentele 122-123) nu înseamnă în mod automat că obligațiile respective au un impact negativ asupra poziției financiare a Tartu Agro AS, astfel încât să trebuiască să fie luate în considerare integral sau parțial ca parte a plății arendei atunci când se evaluează avantajul.

(349)

De asemenea, presupusul obiectiv al statului, în anul 2000, de a se asigura că fertilitatea solului și, în consecință, valoarea proprietății statului vor fi păstrate și consolidate nu este singurul element decisiv atunci când Comisia evaluează dacă obligațiile financiare sunt considerate ca făcând parte din plata arendei începând din 2004.

(350)

Comisia observă că contractul de arendare inițial prevedea obligația Tartu Agro AS de a plăti toate impozitele aferente terenului arendat în cadrul dispozițiilor privind plata arendei, în timp ce investițiile în sisteme de îmbunătățiri funciare și obligația de a plăti cheltuielile de întreținere au fost considerate alte drepturi și obligații contractuale.

(351)

Atunci când contractul de arendare a fost modificat în 2009, părțile au convenit că, începând din 2010, obligația arendașului de a plăti investiții pentru modernizarea sistemelor de îmbunătățiri funciare trebuia să fie dedusă din plata arendei care depindea de ajutorul unic pe suprafață (considerentele 79-80).

(352)

Totuși, Comisia concluzionează că clasificarea oficială a obligațiilor financiare în contractul de arendare fie ca parte a plăților arendei, fie ca parte a altor obligații nu este decisivă, deoarece nu definește impactul economic al acestora.

(353)

Comisia observă că, atunci când se evaluează existența avantajului, evaluarea trebuie să țină seama de faptul că sursele de date disponibile privind prețurile de piață diferă considerabil între ele în ceea ce privește modul în care analizează impactul obligațiilor financiare.

(354)

În funcție de estimarea prețului de piață, obligațiile financiare sunt fie incluse, fie excluse din estimarea prețului sau recunoscute doar parțial.

(355)

Mai precis, evaluarea trebuie să țină seama de faptul că, de exemplu, raportul Domus a exclus în mod explicit impactul acestor obligații financiare (considerentul 143), în timp ce raportul Pindi Kinnisvara furnizează o estimare a prețului de piață pentru terenurile agricole, având în vedere obligația arendașului de a efectua anumite cheltuieli, de 104 EUR/ha (a se vedea considerentul 116).

(356)

Contractele de arendare ale Comisiei funciare includ anumite obligații fiscale și de întreținere pentru arendaș, însă aceste obligații de întreținere nu sunt definite în termeni monetari și nu se impune o sumă anuală specifică pentru cheltuielile de întreținere.

(357)

Raportul Uus Maa analizează practica normală de piață în ceea ce privește obligațiile financiare. Totuși, raportul nu descrie în mod explicit și nu explică modul în care obligația financiară sau alte caracteristici ale contractului de arendare influențează evaluarea, ceea ce reduce utilitatea raportului respectiv cu privire la acest aspect.

(358)

Din cele de mai sus rezultă că, în secțiunile 5.2.3.3.2.6.3-5.2.3.3.2.6.5, Comisia evaluează în ce măsură obligația arendașului de a plăti (i) impozitele pe teren și (ii) întreținerea și de a face (iii) investiții pentru înnoirea sistemelor de îmbunătățiri funciare trebuie luată în calcul, și anume considerată ca parte a veniturilor din arendă, atunci când arenda convenită este comparată cu arenda de piață adecvată.

(359)

Întrucât proprietarul terenului are obligația legală de a plăti impozitul pe teren, Comisia consideră că obligația arendașului prevăzută în contractul de arendare de a plăti impozitul pe teren menționat în considerentul 61 este în interesul arendatorului și că această condiție are un impact negativ asupra situației financiare a Tartu Agro AS.

(360)

Prin urmare, în ceea ce privește calcularea diferenței dintre arenda plătită efectiv de Tartu Agro AS și suma pe care societatea ar fi trebuit să o plătească la momentul respectiv în condiții normale de piață, este un aspect decisiv dacă această obligație implică o sarcină suplimentară pentru Tartu Agro AS în raport cu alte întreprinderi, care ar trebui să fie adăugată la arendă.

(361)

În ceea ce privește datele Comisiei funciare, Comisia observă că, în cadrul contractelor de arendare ale guvernului, arendașul plătește impozitul pe teren (considerentul 114). Prin urmare, întrucât obligația de a plăti impozitele pe teren se aplică tuturor arendașilor din arendările publice, obligația de a plăti impozitul pe teren din contractul de arendare inițial nu este o obligație suplimentară și nu implică nicio sarcină suplimentară pentru Tartu Agro AS atunci când plățile arendei efectuate de Tartu Agro AS sunt comparate cu prețul pieței care se bazează pe datele Comisiei funciare.

(362)

Întrucât licitațiile Comisiei funciare reprezintă practica obișnuită privind arendarea terenurilor publice, această obligație este în conformitate cu practica normală de piață.

(363)

În ceea ce privește raportul Uus Maa, acesta arată că, până în 2010, în general arendașul era cel care trebuia să plătească impozitul pe teren (considerentul 124). Prin urmare, întrucât era o practică normală de piață ca obligația de a plăti impozitele pe teren să revină arendașilor, obligația de a plăti impozitul pe teren din contractul de arendare inițial nu este o obligație suplimentară și nu implică nicio sarcină suplimentară pentru Tartu Agro AS atunci când plățile arendei efectuate de Tartu Agro AS sunt comparate cu prețul pieței care se bazează pe datele raportului Uus Maa. Prin urmare, atunci când arenda plătită de Tartu Agro AS este comparată cu estimarea prețului de piață din raportul Uus Maa pentru anii 2000-2004, obligația de a plăti impozitele pe teren nu reprezintă o sarcină suplimentară pentru Tartu Agro AS, fiind o obligație în conformitate cu practica normală de piață.

(364)

Din cele de mai sus rezultă că impozitul pe teren plătit de Tartu Agro AS nu trebuie adăugat la plățile arendei anuale efectuate de Tartu Agro AS atunci când se compară cu prețul de piață al arendelor de referință care se bazează:

(365)

Prin natura lor economică, cheltuielile anuale de întreținere sunt cheltuieli operaționale care generează venituri și/sau cresc valoarea terenului pe termen scurt, indiferent dacă agricultura activă și durabilă are, de asemenea, un impact pozitiv asupra valorii terenurilor.

(366)

Orice întreprindere care își desfășoară activitatea în domeniul producției primare trebuie să suporte aceste cheltuieli și în condiții normale de piață.

(367)

Comisia observă că raportul Uus Maa analizează practica de piață în ceea ce privește celelalte obligații ale arendașilor. În special, raportul respectiv menționează că îmbunătățirile funciare și întreținerea periodică a marginilor drumurilor sunt prevăzute în contracte ca obligații ale arendașului, care este o entitate ce utilizează proprietatea și beneficiază de pe urma acesteia. Totuși, aceste obligații au fost incluse în contractele de arendare în termeni generali, în timp ce, în cazul de față, contractul de arendare specifică în detaliu modul în care ar trebui utilizate cheltuielile anuale de întreținere. În plus, raportul Uus Maa subliniază faptul că contractul de arendare are un obiect excepțional de mare și o durată excepțional de lungă.

(368)

Comisia consideră că simplul fapt că angajamentul pentru cheltuielile de întreținere a fost redactat în detaliu în termeni monetari nu schimbă caracterul economic al acestora. În plus, nu se schimbă nici faptul că aceste cheltuieli sunt în interesul Tartu Agro AS, deoarece societatea poate beneficia de cheltuielile respective pe întreaga durată de 25 de ani a contractului de arendare și, de asemenea, orice întreprindere care își desfășoară activitatea în domeniul producției primare trebuie să suporte cheltuielile corespunzătoare în condiții normale de piață.

(369)

Respectiv, simplul fapt că, în anul 2000, autoritățile estone ar fi putut avea obiective de politică publică pentru a exercita un control asupra deciziilor operaționale ale Tartu Agro AS prin intermediul contractului de arendare, definind utilizarea cheltuielilor de întreținere, nu schimbă faptul că aceste cheltuieli sunt în principal în interesul Tartu Agro AS atunci când societatea utilizează terenul în activitatea agricolă, deoarece orice întreprindere care își desfășoară activitatea în domeniul producției primare trebuie să suporte cheltuieli similare și în condiții normale de piață. În ceea ce privește observațiile menționate în considerentele 229 și 230, Comisia observă că este irelevant din ce motive sau cu ce obiective autoritățile estone au introdus în contractul de arendare angajamentul pentru cheltuielile de întreținere.

(370)

În plus, Comisia observă că contractul de arendare include o condiție care permite reducerea arendei în cazul în care aceasta depășește veniturile pentru administrarea agricolă normală a terenului arendat (considerentul 66). În consecință, Comisia concluzionează că această condiție transferă efectiv riscul operațional de la arendaș la arendator și reduce orice sarcină financiară pe care angajamentul pentru anumite cheltuieli operaționale ar fi putut să o creeze arendașului.

(371)

Prin urmare, angajamentul pentru cheltuielile de întreținere, adică obligația de a plăti cheltuielile anuale de întreținere menționate în considerentul 68 litera (b), nu are un impact negativ asupra situației financiare a Tartu Agro AS în comparație cu alte întreprinderi de pe piață. Aceste cheltuieli fac parte din cheltuielile operaționale ale arendașului.

(372)

Comisia recunoaște că o obligație contractuală privind cheltuielile operaționale anuale ar putea avea un impact financiar semnificativ numai dacă întreprinderea ar fi nevoită să își înceteze activitatea în sectorul agriculturii primare. Prin urmare, atât timp cât Tartu Agro AS funcționează în conformitate cu principiul continuității activității, o obligație contractuală privind cheltuielile operaționale anuale nu are un impact negativ asupra poziției financiare a Tartu Agro AS atunci când aceasta este comparată cu alte întreprinderi.

(373)

În plus, simplul fapt că valoarea nominală a angajamentului pentru cheltuielile de întreținere la momentul contractului de arendare inițial ar fi fost mai mare decât media cheltuielilor de întreținere din sector [considerentul 222 litera (f)] nu are un impact negativ asupra poziției financiare a Tartu Agro AS atunci când aceasta este comparată cu alte întreprinderi care își desfășoară activitatea în sector pe durata de 25 de ani a contractului de arendare.

(374)

În plus, Comisia observă că raportul Uus Maa descrie modul în care obligațiile de întreținere au fost incluse în contractele de arendare pe măsură ce piața arendării terenurilor s-a dezvoltat pe durata contractului de arendare (considerentele 122-124) și că contractele de arendare ale Comisiei funciare includ o obligație conform căreia arendașii trebuie să se angajeze să mențină terenul în stare bună (considerentul 114). Ca atare, simplul fapt că obligația de întreținere este exprimată în termeni monetari nu înseamnă că contractele de arendare ale Comisiei funciare, care reprezintă practica normală a pieței, nu ar conține o obligație care să aibă un impact economic corespunzător.

(375)

În plus, având în vedere considerentele 60-61, Comisia observă că forma contractului de arendare nu indică faptul că scopul părților ar fi fost de a lua în considerare cheltuielile anuale de întreținere ca parte a plății arendei, deoarece acestea nu au fost legate în mod formal de plata arendei.

(376)

De asemenea, autoritățile estone nu au furnizat nicio analiză ex ante care să arate că cheltuielile anuale de întreținere erau considerate o formă de arendă sau chiar o compensație pentru veniturile din arendă pierdute.

(377)

Din cele de mai sus rezultă că, întrucât angajamentul pentru cheltuielile de întreținere nu are un impact negativ asupra situației financiare a Tartu Agro AS, angajamentul respectiv nu trebuie adăugat la arenda anuală atunci când aceasta este comparată cu prețul de piață al arendelor de referință.

(378)

Prin natura lor economică, investițiile în sisteme de îmbunătățiri funciare menționate în considerentul 68 litera (a) generează venituri pe termen lung care pot depăși durata contractului de arendare și, ca atare, pot constitui un beneficiu pentru proprietarul terenului.

(379)

Comisia observă următoarele:

(380)

Comisia concluzionează, în primul rând, având în vedere considerentul 379, că numai investițiile care sunt investiții suplimentare datorate în mod direct contractului de arendare pot avea un impact negativ asupra poziției financiare a Tartu Agro AS, adică numai investițiile efectuate în vederea îndeplinirii angajamentului pentru investiții menționat în considerentul 68 litera (a) pot fi relevante la stabilirea și cuantificarea avantajului. În ceea ce privește afirmația Tartu Agro AS potrivit căreia toate investițiile sale ar trebui luate în considerare, Comisia observă, în primul rând, că investițiile realizate din considerații comerciale normale, adică investițiile societății Tartu Agro AS care nu sunt prevăzute în contractul de arendare, deși durata lor de viață utilă ar depăși durata de 25 de ani, nu se bazează pe contractul de arendare.

(381)

Comisia consideră că este evident că un arendaș care își exploatează pentru producție primară un teren pe o perioadă de 25 de ani are motive economice și pentru investiții pe termen lung. Prin urmare, Comisia concluzionează că Tartu Agro AS nu poate susține în mod eficace că toate investițiile sale, în special investițiile care depășesc obligațiile prevăzute în contractul de arendare, pentru terenul arendat ar trebui considerate ca făcând parte din plata arendei.

(382)

În al doilea rând, numai investițiile care sunt finanțate în practică de Tartu Agro AS ar putea avea un impact negativ asupra poziției financiare a Tartu Agro AS. Valoarea nominală a angajamentului pentru investiții nu este decisivă, ci numai partea din angajament care a fost pusă în aplicare și finanțată în practică de Tartu Agro AS. În ceea ce privește investițiile în sisteme de îmbunătățiri funciare finanțate de terți (considerentele 91-99), Comisia consideră că aceste investiții nu au un impact negativ asupra poziției financiare a Tartu Agro AS. Prin urmare, numai partea din angajamentul pentru investiții care a fost realizată pe cheltuiala Tartu Agro AS poate fi considerată ca făcând parte din arendă.

(383)

În al treilea rând, în ceea ce privește condiția din contractul de arendare potrivit căreia îmbunătățirile pot deveni, în anumite condiții, proprietatea ministerului, care trebuie să le achiziționeze la expirarea contractului de arendare [considerentul 69, considerentul 379 litera (d) etc.], Comisia observă aspectele de mai jos. Se poate întâmpla ca unele dintre aceste investiții să aibă încă o valoare reziduală la sfârșitul contractului, dar nu este sigur. Este posibil ca Tartu Agro AS să recupereze o parte din valoarea acestor investiții la sfârșitul contractului. Totuși, acest lucru este încă incert în timp ce contractul de arendare este încă în derulare. În plus, în orice caz, Comisia observă că Tartu Agro AS și-a asumat în practică o obligație financiară care îi revenea proprietarului.

(384)

În această situație, întrucât datele privind eventuala achiziție viitoare a valorii reziduale a activelor de către minister nu sunt disponibile înainte de expirarea contractului de arendare și sunt incerte, din motive de prudență, Comisia presupune că investițiile angajate care au fost finanțate de Tartu Agro AS ar trebui considerate ca făcând parte din arendă [a se vedea considerentul 388 litera (b) și considerentul 389 litera (a)].

(385)

În ceea ce privește durata de viață utilă a investițiilor, Comisia observă că beneficiile investițiilor în sisteme de îmbunătățiri funciare menționate în considerentul 68 litera (a) sunt împărțite între părți atunci când durata de viață utilă a investițiilor depășește durata contractului de arendare. Tartu Agro AS poate beneficia de investițiile sale angajate numai pe durata de 25 de ani a contractului de arendare. Partea rămasă din durata de viață utilă aduce beneficii arendatorului. Totuși, Tartu Agro AS ar fi beneficiat, de asemenea, de aceste investiții dacă ele ar fi fost plătite de Estonia, astfel cum se prevede la articolul 16 alineatul (1) din Legea privind îmbunătățirile funciare (a se vedea considerentul 180).

(386)

În plus, investițiile amortizate cumulate, în situația în care Tartu Agro AS și-ar putea continua activitatea, în conformitate cu principiul continuității activității, la expirarea contractului de arendare reprezintă partea din investiții care aduce beneficii societății Tartu Agro AS. Restul investițiilor aduce beneficii exclusiv arendatorului. Amortizările cumulate reprezintă valoarea economică a investițiilor care este exclusiv în interesul arendașului, iar partea din investiții care nu este amortizată și nici achiziționată de arendator la expirarea contractului de arendare reprezintă beneficiul economic al arendatorului din această obligație contractuală.

(387)

Cu toate acestea, Comisia observă că nu sunt disponibile date contrafactuale privind amortizările cumulate ale sistemelor de îmbunătățiri funciare, în situația în care Tartu Agro AS și-ar putea continua activitatea în conformitate cu principiul continuității activității. Prin urmare, din motive de prudență, Comisia presupune că investițiile în sisteme de îmbunătățiri funciare au o durată de viață utilă infinită, însemnând că valoarea investițiilor în sisteme de îmbunătățiri funciare care a fost finanțată de Tartu Agro AS nu trebuie redusă cu suma care ar reprezenta beneficiul economic al Tartu Agro AS.

(388)

Pe baza considerentelor 379-387, atunci când evaluează existența avantajului, Comisia presupune, din motive de prudență, că:

(389)

Din considerentul 388 rezultă că:

(390)

Din cele de mai sus rezultă că angajamentul pentru investiții menționat în considerentul 68 litera (a) poate fi adăugat la plățile arendei anuale atunci când aceasta este comparată cu prețul de piață al arendelor de referință numai până la suma care a fost finanțată în practică de Tartu Agro AS.

(391)

În ceea ce privește durata de 25 de ani a contractului de arendare, aceasta este considerabil mai lungă decât practica de pe piață. În special, în cazul contractelor de arendare ale Comisiei funciare, durata este stabilită în general la o perioadă fixă de cinci ani (a se vedea considerentul 112). În acest context, Comisia observă următoarele:

(392)

În ceea ce privește cazul de față și condițiile contractului de arendare menționate în considerentele 63-67, Comisia consideră că aceste condiții, care permit părților să solicite o reducere sau o majorare a arendei cu o valoare rezonabilă dacă arenda datorată de arendaș depășește veniturile sau se abate cu mai mult de jumătate de la cuantumul rezonabil al arendei corespunzător obligațiilor contractuale ale ambelor părți, nu corespund în mod adecvat unei condiții de indexare corespunzătoare. Clauzele contractului de arendare care permit părților să inițieze un proces de modificare a arendei nu garantează că arenda convenită urmează în mod corespunzător prețurile pieței.

(393)

În primul rând, această condiție permite ajustarea arendei numai dacă abaterea de la nivelul normal al prețului de piață este mai mare de 50 %.

(394)

În al doilea rând, aceasta impune ca părțile să depună o cerere specifică de ajustare a arendei.

(395)

În al treilea rând, aceasta transferă, de asemenea, riscul operațional de la arendaș la arendator, întrucât contractul de arendare includea o condiție care permitea arendașului să solicite o reducere a arendei dacă aceasta depășea veniturile provenite din administrarea obișnuită a bunului arendat.

(396)

Prin urmare, această condiție asigură conformitatea contractului de arendare cu prețul pieței pe durata sa.

(397)

Prin urmare, Comisia consideră că durata de 25 de ani fără dispoziții precum o condiție de indexare care să asigure conformitatea cu prețul de piață este o caracteristică a contractului de arendare care are un impact semnificativ asupra rezultatului economic și financiar al contractului de arendare.

(398)

În plus, Comisia observă că:

(399)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia consideră că o întreprindere nu ar fi putut obține astfel de condiții în condiții normale de piață, deoarece arenda convenită inițial nu ține seama în mod adecvat de durată și de lipsa unei condiții de indexare.

(400)

Comisia concluzionează că durata și dispozițiile menționate în considerentele 64-66 sunt caracteristici ale contractului de arendare pe care o întreprindere nu le-ar fi putut obține în condiții normale de piață.

(401)

În condiții normale de piață, un arendaș nu ar fi avut un motiv rațional din perspectivă economică, comercială și financiară, ținând seama de durata contractului de arendare inițial, pentru a-și limita posibilitățile de majorare a prețului prin condițiile menționate în considerentele 64-66.

(402)

De asemenea, Comisia nu este de acord cu argumentul exprimat de Tartu Agro AS, care consideră că părțile unui contract de arendare nu pot să adapteze în permanență un contract pe termen lung la condițiile pieței (a se vedea considerentul 192). Comisia reamintește principiul supremației dreptului UE (73) și faptul că nici dreptul național și nici un contract semnat de un stat membru nu pot încălca normele privind ajutoarele de stat (a se vedea și considerentul 285).

(403)

Ținând seama de faptul că contractul de arendare includea condiții, menționate în considerentele 64-66, care transferă o parte din riscul operațional al arendașului către arendator, generând astfel un avantaj pentru arendaș, Comisia concluzionează că durata contractului de arendare este o caracteristică de tip opțiune a contractului de arendare și, prin urmare, nu are nicio valoare negativă pentru arendator, iar durata poate crește valoarea avantajului doar atunci când valoarea anuală a plății arendei este comparată cu prețul de piață al arendelor de referință care se bazează pe contracte cu o durată mai scurtă.

(404)

În 2004, cel mai scăzut preț de piață al arendelor de referință a fost de 10 EUR/ha, conform raportului Uus Maa [considerentele (b) și 128], având în vedere că datele Comisiei funciare au fost disponibile abia din 2005.

(405)

Prin urmare, pentru 2 839,50 ha de teren arabil, prețul de piață anual al arendelor de referință ar fi fost de 28 395 EUR. Respectiv, pentru 2 920,98 ha de teren eligibil pentru sprijin PAC, prețul de piață anual ar fi fost de 29 209,80 EUR.

(406)

În 2004, arenda anuală plătită de Tartu Agro AS, și anume cuantumul arendei excluzând impozitul pe teren sau alte obligații financiare, a fost de […] EUR (considerentul 85), adică […] EUR per hectar arabil (2 839,50 ha) (considerentul 148) sau […] EUR per hectar eligibil pentru sprijin PAC ([…] ha).

(407)

Având în vedere considerentul 390, atunci când arenda plătită de Tartu Agro AS este comparată cu prețul de piață al arendelor de referință, angajamentul pentru investiții [considerentul 68 litera (a)] trebuie inclus ca parte a arendei până la suma care este finanțată de Tartu Agro AS.

(408)

Totuși, în 2004, Tartu Agro AS nu a finanțat nicio investiție în sisteme de îmbunătățiri funciare (considerentul 99).

(409)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia concluzionează că, în comparație cu prețul de piață al arendelor de referință [29 209,80 EUR, 10 EUR/ha (prețul cel mai scăzut conform raportului Uus Maa, a se vedea considerentele 128 și 332)], arenda plătită de Tartu Agro AS ([…] EUR, […] EUR per hectar arabil – […] ha) a fost mai mică decât prețul pieței.

(410)

Concluzia privind existența unui avantaj rămâne aceeași și dacă arenda de referință a pieței, 10 EUR/ha, este redusă cu 20 % (astfel cum se propune în raportul Uus Maa), luându-se astfel în considerare intervalul maxim de acuratețe a evaluărilor (a se vedea considerentele 132, 144 și 424).

(411)

Numai într-o situație contrafactuală, în care Tartu Agro AS ar fi finanțat angajamentul pentru investiții ca valoare nominală anuală, […] EUR pe an, arenda ar fi depășit arenda de referință a pieței, de 10 EUR/ha.

(412)

Prin urmare, având în vedere durata de 25 de ani a contractului de arendare și condițiile avantajoase pentru viitoarele creșteri de prețuri pe care o întreprindere nu le-ar fi putut obține în condiții normale de piață (considerentul 399), contractul de arendare a generat un avantaj economic pentru Tartu Agro AS la data aderării Estoniei la Uniunea Europeană.

(413)

Întrucât cuantumul arendei a fost renegociat sau majorat unilateral după aderare (a se vedea secțiunea 2.5.4), Comisia evaluează dacă arendele revizuite au fost în conformitate cu valoarea de referință de pe piață.

(414)

Începând din 2005, având în vedere considerentul 335, prețul de piață adecvat al arendelor de referință se bazează pe datele Comisiei funciare privind arendele mediane din Estonia, astfel cum se arată în considerentul 111.

(415)

Având în vedere concluziile formulate în secțiunea 5.2.3.3.2.6 privind transformarea arendei în EUR/ha și privind conformitatea cu condițiile pieței și relevanța economică a obligațiilor financiare, trebuie efectuate următoarele transformări și ajustări pentru a calcula diferența dintre prețul de piață al arendelor de referință, adică datele Comisiei funciare, și arenda plătită efectiv de Tartu Agro AS:

(416)

Rezultă că, atunci când se calculează diferența dintre arenda plătită efectiv de Tartu Agro AS și suma pe care ar fi trebuit să o plătească la momentul respectiv în condiții normale de piață, arendele renegociate și majorate unilateral s-au situat sub arendele de referință de pe piață începând din 2005, când a fost ajustată arenda anuală, astfel cum se demonstrează în tabelul următor (a se vedea tabelul 18):

Tabelul 18

Prețul arendei în comparație cu prețul de piață al arendelor de referință la momentul în care arenda anuală a fost ajustată de către părți

(417)

Prin urmare, Comisia concluzionează că părțile au convenit asupra unui cuantum al arendei care, chiar majorat cu valoarea anuală a angajamentului pentru investiții finanțat de Tartu Agro AS, rămâne sub prețul pe care societatea ar fi trebuit să îl plătească la momentul respectiv în condiții normale de piață după aderarea Estoniei la Uniunea Europeană.

(418)

Având în vedere cele de mai sus, Comisia concluzionează că diferența dintre arenda anuală plătită de Tartu Agro AS și prețul pieței rezultă din

(419)